Quién paga las reparaciones y el mantenimiento en una vivienda alquilada: reparaciones, averías, electrodomésticos y desgaste por uso. Guía según la LAU.
Una de las dudas más frecuentes entre propietarios e inquilinos es quién debe hacerse cargo de una avería, una reparación o el mantenimiento general de la vivienda alquilada. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija un criterio general, pero en la práctica surgen muchos casos grises que generan conflictos si no se aclaran desde el principio. En este artículo repasamos qué corresponde pagar al propietario, qué corresponde al inquilino y cómo evitar malentendidos con un buen contrato.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un abogado. La LAU marca el criterio general, pero el contrato de arrendamiento puede matizar algunos aspectos, así que conviene revisar siempre lo pactado por escrito ante cualquier duda concreta.
1. El criterio general de la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece una regla básica: el propietario debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. El inquilino, por su parte, debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda.
Esta distinción entre «reparación necesaria para la habitabilidad» y «pequeña reparación por desgaste de uso» es la que genera más dudas en la práctica, así que conviene verla caso por caso.
2. Qué paga el propietario
Como regla general, corresponden al propietario los gastos relacionados con:
- Averías estructurales: tejado, fachada, cimentación, humedades no causadas por el inquilino.
- Instalaciones generales: fontanería, electricidad y calefacción, cuando la avería no se debe a un mal uso.
- Electrodomésticos y equipamiento incluidos en el contrato (si se rompen por desgaste normal y no por mal uso): caldera, lavadora, aire acondicionado, etc.
- Reformas y mejoras que no derivan de una avería, sino de la necesidad de modernizar o ampliar la vivienda.
- Cuotas de comunidad y el IBI, salvo que se pacte expresamente lo contrario en el contrato.
3. Qué paga el inquilino
Corresponden al inquilino los gastos de pequeñas reparaciones originadas por el desgaste derivado del uso diario de la vivienda, entre ellas:
- Cambio de bombillas, fusibles, juntas de grifos o cisternas.
- Desatascos puntuales no derivados de un defecto de la instalación.
- Pequeños arreglos de puertas, ventanas o cerraduras por uso cotidiano.
- Sustitución de pilas de mandos, detectores de humo, etc.
- Cualquier daño causado por un uso indebido o negligente de la vivienda o sus instalaciones (aquí no aplica el criterio de «pequeña reparación»: el inquilino responde del daño completo).
4. Casos que generan más dudas
- Electrodomésticos que se estropean: si el fallo es por desgaste normal (por ejemplo, una lavadora con muchos años de uso), suele corresponder al propietario; si es por mal uso (sobrecarga, manipulación indebida), corresponde al inquilino.
- Humedades: si son estructurales (filtración, mala impermeabilización), es responsabilidad del propietario; si derivan de la falta de ventilación o de un uso inadecuado por parte del inquilino, puede corresponder a este último.
- Calderas y calefacción: la avería general suele ser del propietario, pero el mantenimiento periódico obligatorio (revisiones anuales de gas, por ejemplo) se suele pactar en el contrato, y en muchos casos se traslada al inquilino mientras dure el arrendamiento.
- Persianas, toldos o mosquiteras: se consideran habitualmente elementos de uso, por lo que su reparación por desgaste suele recaer en el inquilino, salvo rotura estructural.
5. Qué debe recoger el contrato para evitar conflictos
Aunque la LAU marca el criterio general, es muy recomendable detallar en el contrato:
- Qué electrodomésticos y equipamiento se entregan con la vivienda y su estado (apoyado en un inventario).
- Quién asume el mantenimiento periódico de calderas, aires acondicionados u otras instalaciones sujetas a revisión obligatoria.
- El procedimiento a seguir ante una avería: a quién avisar, en qué plazo y quién elige al técnico.
- Un límite económico a partir del cual el inquilino debe informar antes de actuar por su cuenta, para evitar reparaciones no autorizadas y disputas sobre su coste.
Tabla resumen: quién paga qué
| Concepto | Paga el propietario | Paga el inquilino |
|---|---|---|
| Avería estructural (tejado, fachada) | Sí | No |
| Fontanería/electricidad por desgaste normal | Sí | No |
| Electrodomésticos incluidos, por desgaste | Sí | No |
| Pequeñas reparaciones de uso diario | No | Sí |
| Daños por mal uso o negligencia | No | Sí |
| Comunidad e IBI | Sí (salvo pacto contrario) | No |
| Mantenimiento periódico obligatorio (caldera, gas) | Depende del contrato | Depende del contrato |
Errores más comunes en el mantenimiento de una vivienda alquilada
- No dejar por escrito el estado inicial de la vivienda y sus electrodomésticos, lo que dificulta después determinar si un daño es por desgaste o por mal uso.
- Asumir automáticamente que «todo lo pequeño» es del inquilino, sin valorar si la avería responde en realidad a un defecto de la instalación.
- No fijar en el contrato quién gestiona las revisiones obligatorias de gas o calefacción, generando después disputas sobre a quién corresponde el coste.
- Ignorar los avisos de avería del inquilino, lo que puede derivar en un problema mayor (y más caro) si no se atiende a tiempo.
- Realizar reparaciones sin autorización ni presupuesto previo y reclamar después su coste sin haber avisado correctamente.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga si se rompe la caldera por antigüedad? Si el fallo se debe a desgaste natural por el uso del tiempo, corresponde al propietario, ya que es una instalación general necesaria para la habitabilidad.
¿El inquilino puede descontarse del alquiler el coste de una reparación? Solo si la reparación era urgente para evitar un daño mayor y el propietario, avisado, no actuó en un plazo razonable; en ese caso, la LAU permite al inquilino realizarla y descontar su importe de la renta.
¿Quién paga la revisión anual de la caldera de gas? Es una revisión obligatoria y, aunque la ley no lo fija de forma expresa, en la práctica se suele pactar en el contrato que la asuma el inquilino mientras dure el arrendamiento, ya que deriva del uso diario de la vivienda.
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