¿Alquilas una vivienda a un familiar? Descubre la regla de valoración mínima que aplica Hacienda, cómo calcularla y qué gastos puedes seguir deduciendo.
Alquilar una vivienda a un hijo, a los padres o a otro familiar es una situación muy habitual, y también una de las que más dudas fiscales genera. Hacienda no lo prohíbe, pero sí establece una regla especial pensada para evitar que se declaren rentas artificialmente bajas entre parientes. Conocerla es clave para no llevarte una sorpresa en la declaración.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Ante un alquiler entre familiares con condiciones especiales, conviene revisar el caso concreto con un asesor antes de presentar la Renta.
1. ¿Se puede alquilar una vivienda a un familiar?
Sí, no existe ninguna prohibición legal para alquilar un inmueble a un hijo, a un padre, a un hermano o a cualquier otro pariente. El contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos igual que cualquier otro alquiler entre particulares. Lo que cambia es exclusivamente el tratamiento fiscal del rendimiento cuando la renta pactada es inferior a la que correspondería en condiciones de mercado.
2. La regla de valoración mínima de Hacienda
Cuando el arrendatario es un familiar hasta tercer grado (cónyuge, ascendientes, descendientes, hermanos, y sus equivalentes por afinidad, como suegros o cuñados), la normativa del IRPF obliga a declarar como rendimiento mínimo el resultado de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias, si ese importe es superior al alquiler realmente pactado y cobrado.
En la práctica, esto significa que si alquilas a un familiar por un precio simbólico o muy por debajo de mercado, Hacienda no te deja declarar ese importe reducido: te obliga a declarar, como mínimo, el resultado de aplicar un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble (el mismo cálculo que se usa para la imputación de rentas de una vivienda vacía).
3. Cómo se calcula ese rendimiento mínimo
El cálculo sigue las mismas reglas que la imputación de rentas inmobiliarias de un inmueble no alquilado:
- 2% del valor catastral del inmueble, con carácter general.
- 1,1% del valor catastral si este ha sido revisado o modificado en los últimos diez años.
Este porcentaje se aplica sobre el valor catastral total (no solo sobre la construcción, a diferencia del cálculo de la amortización) y, si el alquiler no ha durado el año completo, se prorratea por los días en que el familiar ha ocupado la vivienda.
4. Qué pasa si el alquiler pactado es superior al mínimo
Si el alquiler que realmente pagas a tu familiar ya es igual o superior al resultado de ese cálculo mínimo, no hay ningún ajuste que hacer: declaras el alquiler real, con sus ingresos y gastos deducibles, exactamente igual que en un alquiler a un tercero sin relación de parentesco.
La regla especial solo entra en juego cuando el alquiler pactado está por debajo de ese mínimo, es decir, cuando existe la sospecha de que se ha fijado una renta artificialmente baja para favorecer al familiar.
5. ¿Se pueden deducir gastos en un alquiler a familiares?
Aquí está uno de los puntos más delicados y menos conocidos de esta figura: cuando se aplica la regla de valoración mínima porque el alquiler pactado está por debajo de mercado, el rendimiento a declarar es ese importe mínimo calculado sobre el valor catastral, sin que se puedan restar los gastos deducibles habituales (IBI, comunidad, amortización, etc.) que sí se aplican en un alquiler ordinario.
Esto es una diferencia importante frente al alquiler a un tercero: en un alquiler normal, primero se calcula el rendimiento neto (ingresos menos gastos) y luego, en su caso, se aplica la reducción. En el alquiler a familiares con renta por debajo de mercado, se declara directamente el importe mínimo, como si fuera una imputación de renta, sin margen para deducir gastos sobre esa cantidad.
6. ¿Se aplica la reducción del rendimiento neto en estos casos?
No. La reducción que se aplica al alquiler de vivienda habitual está pensada para el rendimiento neto positivo derivado de un arrendamiento real, no para la renta mínima imputada por aplicación de esta regla especial. Cuando entra en juego la valoración mínima, no hay reducción que aplicar sobre ese importe.
7. Ejemplo práctico
Una madre alquila a su hijo un piso con un valor catastral de 80.000 € (no revisado en los últimos diez años) por 250 €/mes (3.000 €/año), un precio claramente por debajo del de mercado en la zona.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Alquiler realmente cobrado | — | 3.000 €/año |
| Rendimiento mínimo (2% valor catastral) | 80.000 € × 2% | 1.600 €/año |
| Importe a declarar | El mayor de los dos | 3.000 € (el alquiler real, por ser superior al mínimo) |
En este caso, como el alquiler pactado (3.000 €) ya supera el mínimo calculado (1.600 €), la propietaria declara el alquiler real con sus gastos deducibles correspondientes, sin que la regla especial tenga ningún efecto práctico.
Si en cambio el alquiler pactado hubiera sido de 1.000 €/año, muy por debajo del mínimo de 1.600 €, la propietaria habría tenido que declarar los 1.600 € como rendimiento, sin poder restar gastos sobre esa cantidad.
8. Errores más comunes al alquilar a un familiar
- Pactar una renta simbólica pensando que, al ser un familiar, no hay obligación de declarar nada, cuando en realidad se activa la regla de valoración mínima.
- Aplicar los gastos deducibles habituales sobre el rendimiento mínimo imputado, cuando la norma no lo permite en estos casos.
- No formalizar el contrato por escrito, lo que dificulta acreditar ante Hacienda las condiciones reales del alquiler si hay una comprobación.
- Confundir «familiar hasta tercer grado» con solo padres e hijos, olvidando que también incluye hermanos, abuelos, nietos, suegros y cuñados.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si alquilo a un primo o a un familiar más lejano que el tercer grado? La regla de valoración mínima está pensada para parentesco hasta tercer grado. Fuera de ese círculo, se aplican las reglas generales del alquiler, aunque Hacienda siempre puede revisar operaciones que parezcan simuladas o no ajustadas a mercado.
¿Puedo alquilar a mi hijo por un precio de mercado y aplicar la reducción normal? Sí. Si el alquiler pactado es de mercado (o al menos supera el mínimo calculado), tributa exactamente igual que cualquier otro alquiler, con derecho a gastos deducibles y, si corresponde, a la reducción por destinarse a vivienda habitual del inquilino.
¿Cómo sé si mi alquiler está «por debajo de mercado»? No existe un porcentaje oficial de referencia para esta comparación; lo relevante a efectos de esta regla es únicamente si el alquiler pactado supera o no el rendimiento mínimo calculado sobre el valor catastral, explicado en el punto 3.
Si tu duda es sobre qué gastos puedes deducir en un alquiler ordinario, puedes consultarlo en el artículo «Gastos deducibles del alquiler de vivienda: lista completa 2026». Y si quieres repasar cómo funciona la reducción del rendimiento neto, tienes el detalle en «Reducción del 50%, 60% y 90% en el alquiler: requisitos explicados».