Lista completa y actualizada de gastos deducibles del alquiler de vivienda en el IRPF: intereses, IBI, comunidad, amortización, gestoría y más. Incluye ejemplo práctico y errores frecuentes.
Cuando alquilas una vivienda, Hacienda no te obliga a tributar por todo lo que ingresas: puedes restar del rendimiento íntegro todos los gastos necesarios para obtener ese ingreso, siempre que estén justificados y correlacionados con el alquiler. En el artículo anterior («Cómo declarar el alquiler de una vivienda en el IRPF paso a paso») vimos el esquema general del cálculo. Aquí nos centramos en el paso que más dinero suele ahorrarte: la lista completa de gastos deducibles, con sus condiciones, límites y los errores más habituales al aplicarlos.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Los importes, porcentajes y límites pueden variar cada ejercicio; confirma siempre la normativa vigente en la web de la Agencia Tributaria.
1. Requisito general para que un gasto sea deducible
Para que un gasto reduzca el rendimiento del alquiler, debe cumplir tres condiciones:
- Estar relacionado directamente con el inmueble alquilado (no vale un gasto de tu vivienda habitual si no coincide con la alquilada).
- Corresponder al periodo en que estuvo alquilado (si solo alquilaste 8 meses, en general solo puedes deducir la parte proporcional de los gastos anuales, salvo excepciones que veremos más adelante).
- Estar justificado documentalmente: factura, recibo o justificante bancario. Sin soporte, Hacienda puede rechazarlo en una comprobación.
2. Lista completa de gastos deducibles
2.1 Gastos de financiación
- Intereses del préstamo hipotecario (solo la parte de intereses, nunca la amortización del capital).
- Otros gastos de financiación ajena: comisiones de apertura, gastos de formalización del préstamo, etc.
2.2 Tributos y tasas
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) del ejercicio.
- Tasa de basuras y otras tasas municipales que recaigan sobre el inmueble, si las asume el propietario.
2.3 Comunidad y seguros
- Cuotas de comunidad de propietarios.
- Seguro de hogar del inmueble alquilado.
- Seguro de impago de alquiler o de responsabilidad civil vinculado a la vivienda.
2.4 Conservación y reparación
- Gastos para mantener el uso normal del inmueble: pintura, arreglo de una avería, sustitución de una caldera averiada, etc.
- No confundir con mejoras (ampliar, modernizar o aumentar el valor del inmueble), que no se deducen de golpe sino que se amortizan en varios años.
2.5 Amortización
- Con carácter general, el 3% anual sobre el mayor valor entre el valor catastral de la construcción (excluyendo el suelo) y el precio de adquisición satisfecho.
- Amortización del mobiliario y enseres cedidos junto con la vivienda: habitualmente un 10% anual sobre su valor, de forma independiente a la del inmueble.
- Es uno de los gastos más olvidados por propietarios primerizos, y suele ser el de mayor impacto económico en la factura fiscal.
2.6 Servicios profesionales y gestión
- Honorarios de gestoría o asesoría fiscal por la llevanza de la declaración del alquiler.
- Honorarios de administrador de fincas o de agencia inmobiliaria por la gestión del alquiler.
- Gastos de defensa jurídica derivados directamente del contrato de arrendamiento (por ejemplo, un procedimiento de desahucio por impago).
2.7 Formalización y otros gastos
- Gastos de formalización del contrato de arrendamiento.
- Suministros (agua, luz, gas, internet) cuando los asume el propietario y no se repercuten al inquilino.
- Saldos de dudoso cobro, bajo ciertas condiciones (por ejemplo, cuando han transcurrido más de seis meses desde el primer intento de cobro sin éxito).
3. El límite conjunto de financiación y conservación
Los gastos de financiación y de conservación/reparación tienen un límite conjunto: no pueden superar, sumados, el importe de los ingresos íntegros obtenidos por ese inmueble en el ejercicio. Si en un año concreto estos gastos superan tus ingresos (por ejemplo, hiciste una reparación importante), el exceso no se pierde: puedes deducirlo en los cuatro años siguientes, dentro del mismo límite en cada uno de ellos.
El resto de gastos (IBI, comunidad, seguros, amortización, honorarios, suministros) no están sujetos a este límite y se deducen íntegramente en el ejercicio, aunque generen un rendimiento negativo.
4. Cómo prorratear los gastos si no alquilaste todo el año
Si la vivienda no estuvo alquilada los 12 meses del año, en general debes prorratear los gastos que corresponden a todo el ejercicio (IBI, comunidad, seguro, amortización) según los días o meses en que estuvo efectivamente arrendada. Por los meses en que el inmueble estuvo vacío, en lugar del rendimiento del alquiler, debes declarar la imputación de renta inmobiliaria correspondiente (un porcentaje sobre el valor catastral), un concepto distinto que también es obligatorio y que muchos propietarios olvidan.
5. Gastos que NO son deducibles
- La parte de amortización del capital de la hipoteca (solo los intereses lo son).
- Las mejoras del inmueble (se amortizan, no se deducen de una vez).
- Gastos personales o de otra vivienda distinta a la alquilada.
- Multas, sanciones o recargos derivados de tu propio incumplimiento fiscal.
6. Errores más comunes al aplicar los gastos deducibles
- No aplicar la amortización del inmueble o del mobiliario por desconocimiento.
- Deducir el 100% de una reparación que en realidad es una mejora que debería amortizarse.
- Olvidar prorratear los gastos cuando la vivienda no estuvo alquilada todo el año.
- No conservar facturas y justificantes bancarios de cada gasto deducido.
- Superar el límite conjunto de gastos de financiación y conservación sin arrastrar correctamente el exceso a los años siguientes.
7. Ejemplo práctico
Retomamos el ejemplo del artículo anterior: una vivienda alquilada por 800 €/mes (9.600 €/año) todo el ejercicio, como vivienda habitual del inquilino.
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingreso íntegro | 9.600 € |
| Intereses hipoteca | -1.200 € |
| IBI | -350 € |
| Comunidad | -600 € |
| Seguro de hogar y de impago | -280 € |
| Gestoría (declaración del alquiler) | -90 € |
| Reparación puntual (avería de fontanería) | -220 € |
| Amortización inmueble (3% s/60.000 €) | -1.800 € |
| Amortización mobiliario (10% s/2.000 €) | -200 € |
| Rendimiento neto previo | 5.860 € |
Sobre este rendimiento neto se aplicaría, en su caso, la reducción correspondiente antes de integrarlo en la base imponible general (lo explicamos en detalle en el artículo «Reducción del 50%, 60% y 90% en el alquiler: requisitos explicados»).
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir gastos si el inmueble estuvo vacío parte del año? Sí, pero solo la parte proporcional al tiempo en que estuvo alquilado. Por los meses vacíos se declara imputación de renta inmobiliaria, no gastos del alquiler.
¿Necesito factura para todos los gastos? Es muy recomendable. Sin justificante, Hacienda puede rechazar la deducción en una comprobación, incluso si el gasto fue real.
¿La amortización se aplica aunque no tenga hipoteca? Sí. La amortización del inmueble es independiente de si hay o no financiación; se calcula sobre el valor catastral de la construcción o el precio de adquisición.
¿Quieres profundizar en algún gasto concreto? En la categoría de Fiscalidad del alquiler tienes el resto de artículos de esta guía, incluyendo cómo se calcula paso a paso la amortización y cómo funciona la reducción del rendimiento neto según tu situación.