Guía completa para declarar el alquiler de una habitación de tu vivienda habitual en el IRPF: cómo prorratear ingresos y gastos, qué reducción aplica y ejemplo práctico paso a paso.
En los artículos anteriores de esta guía hemos hablado del alquiler de una vivienda completa. Pero cada vez es más habitual alquilar solo una habitación dentro de tu propia vivienda habitual, ya sea como ingreso complementario o para compartir gastos. Fiscalmente, este supuesto tiene el mismo encaje que el alquiler de un piso entero, pero con una particularidad que lo complica: hay que prorratear tanto los ingresos como los gastos, porque tú sigues viviendo en el resto de la vivienda. En este artículo explicamos cómo hacerlo correctamente.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Los criterios de la Dirección General de Tributos (DGT) sobre este supuesto se han precisado en los últimos ejercicios y pueden seguir haciéndolo, así que confirma siempre la interpretación vigente en el ejercicio que declares.
1. ¿Dónde se declara el alquiler de una habitación?
Si alquilas una habitación de tu vivienda habitual, los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, exactamente igual que si alquilaras un piso entero. Se declara en el mismo apartado de Renta Web que vimos en el primer artículo de esta guía, con la diferencia de que aquí solo vas a imputar ingresos y gastos referidos a la parte de la vivienda que has cedido, no a la vivienda completa.
2. Cómo se calcula la parte de la vivienda alquilada
El criterio general que aplica Hacienda es de superficie y tiempo: se calculan los metros cuadrados de la habitación alquilada en proporción a los metros cuadrados totales de la vivienda, y ese porcentaje se combina con los días en que la habitación estuvo efectivamente alquilada durante el año.
Un matiz importante que suele pasarse por alto: cuando el inquilino también tiene acceso a zonas comunes de la vivienda (cocina, salón, baño compartido), esa superficie común también debe repartirse proporcionalmente entre las habitaciones que la utilizan, sumándose a la superficie privativa de cada una para calcular el porcentaje imputable total.
3. Qué gastos puedes deducir (y en qué proporción)
Los gastos deducibles son, en esencia, los mismos que repasamos en el artículo sobre gastos deducibles del alquiler: IBI, comunidad, seguro de hogar, suministros, intereses de la hipoteca, gastos de reparación y conservación, y amortización del inmueble y del mobiliario. La diferencia es que, salvo que un gasto sea exclusivo de la habitación alquilada, todos deben prorratearse según el porcentaje de superficie imputable y el periodo de alquiler efectivo, combinando espacio y tiempo en el cálculo.
Ten en cuenta también estos matices:
- Los intereses de la hipoteca solo son deducibles si el préstamo financió la adquisición o mejora del inmueble, no si financió una reparación; si el préstamo tuvo un destino mixto, también debe prorratearse.
- El límite conjunto entre gastos de financiación y de conservación (que no pueden superar los ingresos íntegros del ejercicio) se sigue aplicando igual que en el alquiler de una vivienda completa, pero calculado sobre la parte proporcional de ingresos y gastos correspondiente a la habitación.
- Durante los periodos en que la habitación no estuvo alquilada, no puedes deducir los gastos correspondientes a esa parte; en su lugar, esa porción de la vivienda sigue formando parte de tu vivienda habitual y no genera ni ingreso ni gasto deducible por alquiler.
4. ¿Se puede aplicar la reducción del 50%-90%?
Sí, con una condición clave: la reducción sobre el rendimiento neto positivo que explicamos en el artículo anterior («Reducción del 50%, 60% y 90% en el alquiler: requisitos explicados») también es aplicable al alquiler de habitaciones, siempre que el destino sea la vivienda permanente del inquilino —es decir, que no se trate de un alquiler turístico ni de un alquiler de temporada—. Este es un criterio que la DGT ha ido precisando en los últimos ejercicios, confirmando que el alquiler de habitaciones sigue el mismo tratamiento que el resto de arrendamientos de vivienda a estos efectos.
En la práctica, esto significa que si alquilas una habitación a un estudiante o trabajador que la usa como residencia habitual durante el curso o el año, en principio tendrías derecho a aplicar la reducción del tramo que corresponda (50%, 60%, 70% o 90%) sobre el rendimiento neto positivo de esa habitación, siempre que cumplas los requisitos de cada tramo. Si el alquiler es turístico o por días, en cambio, no hay derecho a ninguna reducción.
5. Ejemplo práctico
Supongamos que alquilas una habitación de tu vivienda habitual durante los 12 meses del año por 350 €/mes (4.200 €/año). La habitación tiene 12 m² sobre un total de 80 m² de vivienda, y el inquilino también usa cocina y baño compartidos (15 m² adicionales, que se reparten entre las dos habitaciones de la vivienda que se alquilan a terceros).
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Superficie imputable a la habitación | 12 m² + (15 m² ÷ 2) | 19,5 m² |
| Porcentaje sobre el total (80 m²) | 19,5 / 80 | 24,4% |
| Ingreso íntegro anual | — | 4.200 € |
| IBI anual de la vivienda (450 €) prorrateado | 450 € × 24,4% | -110 € |
| Comunidad anual (720 €) prorrateada | 720 € × 24,4% | -176 € |
| Seguro de hogar (200 €) prorrateado | 200 € × 24,4% | -49 € |
| Amortización proporcional del inmueble | — | -220 € |
| Rendimiento neto previo | — | 3.645 € |
| Reducción aplicable (ej. 50%, vivienda habitual del inquilino) | 3.645 € × 50% | -1.823 € |
| Rendimiento neto a integrar en la base general | — | 1.823 € |
6. Errores más comunes al declarar el alquiler de una habitación
- No declarar el ingreso por creer, erróneamente, que al ser un importe pequeño o «informal» no genera obligación fiscal. No existe un mínimo exento.
- Deducir gastos al 100% en lugar de prorratearlos por superficie y tiempo de alquiler efectivo.
- Olvidar incluir la parte proporcional de zonas comunes en el cálculo de la superficie imputable cuando el inquilino tiene acceso a ellas.
- Aplicar la reducción a un alquiler por días o de temporada, que no tiene derecho a ella al no constituir vivienda habitual del inquilino.
- No guardar contrato ni justificantes bancarios de los pagos recibidos, que son tu principal respaldo si Hacienda solicita una comprobación.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el alquiler de una habitación aunque el importe sea bajo? Sí. Como en el alquiler de una vivienda completa, no existe un importe mínimo exento; la obligación de declarar depende de tus ingresos totales anuales, no del importe concreto de este ingreso.
¿Puedo deducir la amortización del inmueble si solo alquilo una habitación? Sí, de forma proporcional a la superficie imputable a esa habitación, igual que el resto de gastos comunes de la vivienda.
¿Qué pasa si alquilo varias habitaciones a distintos inquilinos? Debes calcular el porcentaje de superficie imputable a cada habitación (incluyendo su parte de zonas comunes) y declarar de forma independiente los ingresos y gastos de cada una, igual que si fueran arrendamientos distintos.
¿Necesito un contrato específico para el alquiler de una habitación? Es muy recomendable formalizarlo por escrito, aunque no exista obligación de registro, ya que te servirá como justificante ante Hacienda y para acreditar la fecha de inicio a efectos de la reducción aplicable.
¿Te ha quedado alguna duda sobre tu caso concreto? En la categoría de Fiscalidad del alquiler tienes el resto de artículos de esta guía, incluyendo el listado completo de gastos deducibles y cómo funciona la reducción según tu situación.