Descubre si puedes deducir la reforma de una vivienda alquilada en el IRPF, la diferencia entre reforma y reparación, y cómo amortizar correctamente cada tipo de gasto.
Es una de las dudas que más confusión genera entre los propietarios: has invertido en mejorar tu piso alquilado y no sabes si esa reforma se puede deducir de golpe, como un gasto más, o si Hacienda la trata de forma distinta. La respuesta corta es que depende de qué tipo de obra hayas hecho, y esa distinción marca una diferencia enorme en cuánto y cuándo puedes deducir.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Ante una reforma de importe elevado, conviene consultar con un asesor antes de presentar la declaración, ya que una calificación incorrecta del gasto puede derivar en una comprobación de Hacienda.
1. La distinción clave: reparación y conservación vs. mejora
Hacienda no trata igual todos los gastos que haces en una vivienda alquilada. La normativa distingue dos categorías con consecuencias fiscales muy diferentes:
- Gastos de conservación y reparación: mantienen el inmueble en condiciones de uso, pero no aumentan su capacidad ni su valor. Se deducen íntegramente en el mismo ejercicio en que se pagan (con el límite conjunto que veremos más adelante).
- Mejoras: obras que aumentan la capacidad, habitabilidad o el valor del inmueble. No se deducen de golpe, sino que se incorporan al valor del inmueble y se recuperan poco a poco vía amortización.
Esta distinción es, con diferencia, el punto donde más propietarios se equivocan al declarar una reforma.
2. Ejemplos de gastos de conservación y reparación (deducibles en el año)
- Pintar las paredes.
- Arreglar una gotera o una avería en la fontanería.
- Sustituir una caldera o un electrodoméstico averiado por otro similar.
- Reparar el suelo, arreglar una puerta o una ventana dañada.
- Reponer una instalación eléctrica defectuosa por una equivalente.
Lo común a todos estos casos es que devuelven la vivienda a su estado anterior, sin ampliar ni mejorar lo que ya existía.
3. Ejemplos de mejoras (se amortizan, no se deducen de golpe)
- Ampliar la vivienda o distribuir el espacio de forma distinta (tirar un tabique, crear una habitación nueva).
- Instalar aire acondicionado, calefacción o domótica donde antes no existía.
- Cambiar una instalación antigua por otra de mayor calidad o prestaciones (no una simple reposición, sino una mejora sustancial).
- Reformar íntegramente una cocina o un baño incorporando elementos que antes no estaban.
- Instalar un ascensor en un edificio que no lo tenía.
En estos casos, el importe de la reforma se suma al valor de adquisición del inmueble y se deduce cada año mediante amortización, no como gasto directo.
4. Cómo se amortiza una mejora
La amortización de una mejora sigue el mismo criterio que la amortización general del inmueble: con carácter general, el 3% anual sobre el importe de la mejora. Esto significa que, si reformas la cocina por 6.000 €, no te deduces esos 6.000 € en un solo año, sino aproximadamente 180 €/año durante el tiempo que corresponda, hasta amortizar el importe completo.
Es un matiz que sorprende a muchos propietarios, porque intuitivamente esperan deducir el gasto de la reforma igual que deducen el IBI o el seguro del hogar, y no es así: la mejora se recupera de forma progresiva.
5. El límite conjunto de gastos de conservación y financiación
Los gastos de conservación y reparación, junto con los intereses de financiación, tienen un límite: no pueden superar el importe de los ingresos íntegros del inmueble en el ejercicio. Si una reparación puntual hace que ese límite se supere, el exceso no se pierde: se puede deducir en los cuatro años siguientes. Este límite no afecta a las mejoras, ya que estas se amortizan y no computan como gasto de conservación.
6. Qué pasa si la reforma se hace antes de alquilar la vivienda
Si la reforma se realiza antes de poner el inmueble en alquiler, ese gasto no se deduce como gasto del ejercicio, porque todavía no genera rendimiento del capital inmobiliario. En estos casos, lo habitual es que el importe se sume al valor de adquisición del inmueble a efectos de amortización futura, o que se compute como mayor valor de adquisición si en el futuro se vende la vivienda, de cara al cálculo de la ganancia patrimonial.
7. Ejemplo práctico
Un propietario reforma el baño de su vivienda alquilada (obra de mejora) por un importe de 4.500 €, y ese mismo año repara una fuga de agua en la cocina (gasto de conservación) por 300 €.
| Concepto | Tratamiento fiscal | Importe deducible este ejercicio |
|---|---|---|
| Reparación de la fuga de agua | Gasto de conservación | 300 € (deducción íntegra en el año) |
| Reforma del baño | Mejora | 135 € (3% de 4.500 €, vía amortización) |
Como se ve, aunque la reforma del baño es un gasto mucho mayor, su impacto fiscal en el primer año es menor que el de la reparación, precisamente porque se recupera de forma progresiva a lo largo de los años.
8. Errores más comunes al declarar una reforma
- Deducir toda la reforma en un solo año, cuando en realidad se trata de una mejora que debe amortizarse.
- Confundir una reposición similar con una mejora: cambiar una caldera averiada por otra equivalente es conservación; sustituirla por un modelo de mayores prestaciones puede considerarse mejora.
- No guardar las facturas desglosadas por partidas, lo que dificulta justificar ante Hacienda qué parte de la obra fue reparación y qué parte fue mejora.
- No aplicar la amortización de la mejora en los años siguientes, olvidando que ese gasto sigue siendo deducible año tras año hasta agotar el importe.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir una reforma completa de la vivienda en el mismo año que la hago? No, si se trata de una mejora. Solo se deducen de golpe los gastos de conservación y reparación; las mejoras se amortizan.
¿Y si la reforma mezcla reparaciones y mejoras en la misma factura? Hay que desglosar el importe entre ambos conceptos, ya que cada uno tiene un tratamiento fiscal distinto. Es recomendable pedir al profesional que emita la factura con este desglose.
¿La reforma cuenta para el límite conjunto de gastos de conservación y financiación? Solo la parte calificada como conservación o reparación. La parte de mejora, al amortizarse, no entra en ese límite.
Si tienes dudas sobre cómo calcular la amortización del inmueble en general, puedes consultar el artículo «Amortización del inmueble alquilado: cómo calcularla». Y si quieres repasar el resto de gastos que puedes deducir, tienes el listado completo en «Gastos deducibles del alquiler de vivienda: lista completa 2026».