¿El alquiler de vivienda lleva IVA? Cuándo está exento, en qué casos se aplica, y la diferencia con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que sí puede afectar al inquilino.
Es una duda muy habitual, tanto entre propietarios como entre inquilinos: si el alquiler lleva IVA, y si el propietario debe repercutirlo en el recibo mensual. La respuesta, en la inmensa mayoría de los casos, es que no, pero existen excepciones que conviene conocer, sobre todo si te planteas alquilar con servicios adicionales o destinar la vivienda a un uso distinto del residencial. En este artículo aclaramos cuándo se aplica el IVA y cuándo no.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. La calificación de un contrato de alquiler a efectos de IVA depende de las condiciones concretas pactadas, así que ante dudas conviene consultar con un asesor antes de firmar o modificar un contrato.
1. La regla general: el alquiler de vivienda está exento de IVA
Con carácter general, el arrendamiento de una vivienda destinada a uso residencial (ya sea vivienda completa o una habitación dentro de ella) está exento de IVA. Esto significa que el propietario no repercute IVA en el recibo del alquiler, ni tiene que declarar este impuesto por esa renta. El propietario, al no ser sujeto pasivo de IVA por esta actividad, tampoco puede deducirse el IVA soportado en los gastos relacionados con el inmueble (reformas, reparaciones, gestoría, etc.).
Esta exención aplica tanto si el propietario es un particular como si es una empresa o un profesional, siempre que el destino del inmueble sea la vivienda del arrendatario.
2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: el impuesto que sí puede aparecer
Aunque el alquiler de vivienda esté exento de IVA, esto no significa que esté libre de toda tributación indirecta. Los arrendamientos de vivienda están sujetos, en determinadas circunstancias, al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que en este caso recae sobre el inquilino, no sobre el propietario. La normativa y el porcentaje aplicable varían según la comunidad autónoma, y en la práctica, para arrendamientos de vivienda habitual entre particulares, este impuesto rara vez se liquida de forma efectiva, aunque formalmente pueda existir la obligación según la normativa autonómica correspondiente.
3. Cuándo el alquiler sí queda sujeto a IVA
La exención de IVA no es absoluta. Existen supuestos en los que el arrendamiento de una vivienda sí queda sujeto a este impuesto:
- Alquiler turístico o vacacional con servicios propios de la industria hotelera: cuando el propietario presta servicios como limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama, recepción, lavandería u otros servicios complementarios similares a los de un hotel, la operación se asimila a un servicio de alojamiento y queda sujeta a IVA, generalmente al tipo reducido.
- Alquiler de vivienda para uso distinto al residencial: si el inmueble se alquila para una actividad económica (oficina, consulta, local dentro de una vivienda, etc.) en lugar de para residencia del arrendatario, el arrendamiento queda sujeto y no exento de IVA, al tipo general.
- Arrendamiento con opción de compra en determinados casos, cuando la operación se asimila más a una entrega de bienes que a un arrendamiento puro, dependiendo de las condiciones concretas pactadas.
- Alquiler de vivienda a una empresa que la destina a sus empleados, en algunos supuestos donde la vivienda se pone a disposición de la empresa como arrendataria y no directamente de la persona física que la habitará, lo que puede alterar la calificación de la operación a efectos de este impuesto.
4. El matiz del alquiler turístico: dónde está realmente la frontera
Este es uno de los puntos que más confusión genera. No es el hecho de alquilar por días o semanas lo que determina si hay IVA, sino si se prestan o no servicios complementarios propios del sector hotelero. Un alquiler turístico en el que el propietario solo entrega las llaves y limpia entre estancias (sin servicios durante la propia estancia del huésped) sigue considerándose, a estos efectos, arrendamiento de vivienda y por tanto exento de IVA. En cambio, si durante la estancia se ofrece limpieza periódica, cambio de toallas o ropa de cama, o un servicio similar al de recepción, la operación se aproxima a un servicio de alojamiento y puede quedar sujeta al impuesto.
5. Qué implica quedar sujeto a IVA para el propietario
Si tu alquiler queda sujeto a IVA (por ofrecer servicios hoteleros, por ser para uso distinto al de vivienda, o por cualquier otro supuesto de los anteriores), esto conlleva una serie de obligaciones que no existen en el alquiler exento:
- Darte de alta en el Censo de empresarios o profesionales (modelo 036/037).
- Repercutir el IVA correspondiente en las facturas o recibos emitidos.
- Presentar las autoliquidaciones trimestrales de IVA (modelo 303) y el resumen anual (modelo 390).
- Poder deducirte, a cambio, el IVA soportado en los gastos relacionados con esa actividad (reformas, suministros, gestoría, etc.), algo que no es posible en el alquiler exento.
Este cambio de régimen suele ir de la mano, en muchos casos, de la calificación del alquiler como actividad económica en el IRPF, en lugar de rendimiento del capital inmobiliario, como se explica con más detalle en el artículo dedicado a la comparativa entre alquiler de larga duración y turístico.
6. Y si alquilo un local o una plaza de garaje de forma independiente a la vivienda
Aunque no es el objeto principal de este artículo, conviene tenerlo presente por si gestionas distintos tipos de inmuebles: el alquiler de locales comerciales, plazas de garaje o trasteros arrendados de forma independiente a una vivienda (es decir, sin formar parte del mismo contrato que la vivienda a la que dan servicio) normalmente sí está sujeto a IVA, a diferencia del alquiler de vivienda residencial. Este es un tratamiento distinto que puede afectar a propietarios que combinan varios tipos de inmuebles en alquiler.
7. Ejemplo práctico
Un propietario alquila dos inmuebles distintos: una vivienda a un inquilino como residencia habitual, y otro piso en una plataforma turística donde ofrece limpieza y cambio de toallas cada dos días durante la estancia de los huéspedes.
| Concepto | Vivienda habitual | Alquiler turístico con servicios |
|---|---|---|
| Sujeción a IVA | Exento | Sujeto (tipo reducido) |
| Obligación de alta censal | No | Sí, si se considera actividad habitual |
| Modelo 303 trimestral | No aplica | Sí |
| Deducción de IVA soportado en gastos | No | Sí |
El mismo propietario, con dos inmuebles similares, tiene obligaciones fiscales completamente distintas según el tipo de servicio que preste en cada uno.
8. Errores más comunes en torno al IVA del alquiler
- Pensar que todo alquiler turístico lleva IVA por el simple hecho de ser turístico, sin tener en cuenta si se prestan o no servicios hoteleros.
- No darse de alta ni repercutir IVA cuando corresponde, al ofrecer servicios adicionales sin ser consciente de que eso cambia la calificación fiscal de la actividad.
- Confundir la exención de IVA con la exención de tributación total, olvidando que puede existir sujeción al ITP a cargo del inquilino en determinados casos.
- Aplicar IVA por error en un alquiler de vivienda habitual exento, generando una repercusión indebida al inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que emitir factura con IVA si alquilo mi vivienda habitual a un particular? No. Al estar exenta la operación, no procede repercutir ni declarar IVA por ese alquiler.
¿El ITP lo paga el propietario o el inquilino? Con carácter general, la obligación recae sobre el arrendatario (inquilino), aunque en la práctica, en arrendamientos de vivienda habitual entre particulares, rara vez se liquida de forma efectiva.
Si alquilo una habitación con desayuno incluido, ¿eso cuenta como servicio hotelero? Puede ser uno de los elementos que la Administración tenga en cuenta para valorar si la actividad se asimila a un servicio de alojamiento, junto con el resto de servicios que se ofrezcan; conviene analizar el conjunto del servicio prestado, no un único elemento de forma aislada.
Si te interesa entender mejor las diferencias fiscales completas entre modalidades de alquiler, puedes consultar «Diferencias fiscales entre alquiler de larga duración y turístico». Y si tu duda es sobre cómo tributa el alquiler ordinario paso a paso, tienes la guía completa en «Cómo declarar el alquiler de una vivienda en el IRPF paso a paso».