Modelo de contrato de alquiler de vivienda 2026 explicado cláusula a cláusula: qué debe incluir, qué cláusulas son obligatorias y cuáles conviene añadir para proteger al propietario.
Redactar un contrato de alquiler sin ayuda profesional es perfectamente posible, pero conviene hacerlo con cuidado: una cláusula mal redactada, incompleta o directamente abusiva puede quedar sin efecto, o generar problemas de interpretación el día que surja un conflicto con el inquilino. En este artículo repasamos un modelo de contrato de alquiler de vivienda habitual, cláusula a cláusula, explicando qué función cumple cada parte y qué aspectos conviene vigilar especialmente.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y el modelo que se muestra es orientativo, no un documento legal definitivo. Antes de firmar un contrato de alquiler, especialmente si el importe o las circunstancias son relevantes, es recomendable que lo revise un profesional (abogado o gestoría especializada), ya que la normativa autonómica puede añadir requisitos específicos no recogidos aquí.
1. Encabezado e identificación de las partes
Todo contrato debe empezar identificando con claridad quién alquila y a quién:
«En [ciudad], a [fecha]. REUNIDOS: De una parte, D./Dña. [nombre completo], con DNI/NIE [número] y domicilio en [dirección], en adelante EL ARRENDADOR; y de otra, D./Dña. [nombre completo], con DNI/NIE [número], en adelante EL ARRENDATARIO.»
Qué función cumple: deja constancia inequívoca de la identidad de ambas partes. Conviene comprobar el DNI o NIE original del inquilino antes de firmar, no solo una fotocopia, y verificar que los datos coinciden con los del contrato de suministros o el empadronamiento si se solicita más adelante.
2. Objeto del contrato y descripción de la vivienda
«EL ARRENDADOR es propietario de la vivienda sita en [dirección completa], con referencia catastral [número], que cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien la recibe para destinarla exclusivamente a su vivienda habitual y permanente.»
Qué función cumple: identifica el inmueble de forma precisa (incluir la referencia catastral evita ambigüedades) y, muy importante, fija el destino de la vivienda. Especificar «vivienda habitual y permanente» es lo que activa la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su modalidad de vivienda, con las protecciones y plazos mínimos que esta establece, a diferencia de un arrendamiento de temporada.
3. Duración del contrato y prórrogas
«El presente contrato tendrá una duración de [X] años, comenzando el [fecha] y finalizando el [fecha], sin perjuicio de las prórrogas obligatorias y tácitas previstas en el artículo 9 y 10 de la LAU.»
Qué función cumple: fija la duración pactada libremente entre las partes, pero recuerda que la LAU establece prórrogas obligatorias anuales hasta alcanzar un mínimo determinado si el inquilino así lo desea, y una prórroga tácita adicional si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar dentro de los plazos legales. Es importante no confundir la duración pactada con la duración mínima que protege al inquilino por ley: aunque se firme por un año, el inquilino puede tener derecho a prorrogar el contrato en los términos que marca la normativa vigente.
4. Renta y forma de pago
«La renta mensual se fija en [importe] €, que EL ARRENDATARIO abonará por adelantado dentro de los primeros [X] días de cada mes, mediante transferencia bancaria a la cuenta [IBAN] titularidad de EL ARRENDADOR.»
Qué función cumple: establece el importe, el momento del pago y el medio. Se recomienda siempre exigir transferencia bancaria (nunca efectivo sin justificante), tanto para tener prueba del pago como, fiscalmente, porque facilita acreditar el ingreso ante Hacienda en caso de comprobación. Conviene también especificar si la renta incluye o no gastos como la comunidad o algún suministro.
5. Actualización anual de la renta
«La renta se actualizará anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, conforme al índice que resulte de aplicación según la normativa vigente en cada momento.»
Qué función cumple: regula cómo subirá la renta cada año. Este es un punto sensible: la normativa ha ido limitando el índice de referencia aplicable a los contratos de vivienda habitual, y en zonas declaradas de mercado tensionado pueden existir límites adicionales a la subida. No conviene pactar un índice fijo desactualizado (por ejemplo, referenciarlo al antiguo IPC sin más matices), sino remitirse al índice legalmente aplicable en cada momento para evitar cláusulas que puedan quedar sin efecto.
6. Fianza legal
«De conformidad con el artículo 36 de la LAU, EL ARRENDATARIO entrega en este acto la cantidad de [importe equivalente a una mensualidad] € en concepto de fianza legal, que EL ARRENDADOR se compromete a depositar en el organismo competente de la comunidad autónoma.»
Qué función cumple: la fianza (habitualmente equivalente a una mensualidad en el alquiler de vivienda) es obligatoria por ley, y en la mayoría de comunidades autónomas el propietario está obligado a depositarla en el organismo público correspondiente, no simplemente a quedársela en su cuenta. No depositarla puede acarrear sanciones administrativas independientes de cualquier conflicto con el inquilino.
7. Garantías adicionales (aval, seguro de impago)
«Adicionalmente a la fianza legal, las partes pactan como garantía adicional [aval bancario / seguro de impago / depósito adicional] por importe de [X] mensualidades, conforme a lo previsto en el artículo 36.5 de la LAU.»
Qué función cumple: más allá de la fianza legal (que suele ser insuficiente para cubrir varios meses de impago), la LAU permite pactar garantías adicionales, con el límite de que no pueden superar, con carácter general, un determinado número de mensualidades adicionales en el arrendamiento de vivienda habitual. Es una de las cláusulas donde más conviene revisar los límites vigentes, ya que un exceso sobre el máximo permitido puede considerarse nulo.
8. Gastos y suministros
«Los gastos de comunidad de propietarios corresponderán a EL ARRENDADOR, salvo pacto expreso en contrario reflejado en este contrato. Los suministros de electricidad, agua y gas serán de cuenta de EL ARRENDATARIO, quien deberá darse de alta a su nombre en el plazo de [X] días desde la entrada en vigor del contrato.»
Qué función cumple: evita conflictos posteriores sobre quién paga qué. La regla general es que la comunidad la asume el propietario (salvo pacto expreso en contra, que debe quedar reflejado por escrito) y los suministros corren a cargo del inquilino. Especificar el plazo para el cambio de titularidad de los suministros evita que las facturas sigan llegando a nombre del propietario indefinidamente.
9. Estado de la vivienda e inventario
«EL ARRENDATARIO declara recibir la vivienda en buen estado de conservación, según el inventario de mobiliario y enseres que se adjunta como Anexo I y que forma parte integrante de este contrato.»
Qué función cumple: el inventario anexo es una de las herramientas más útiles y más olvidadas por los propietarios. Sin él, es mucho más difícil justificar posibles daños al final del contrato para retener parte de la fianza. Se recomienda acompañarlo de fotografías con fecha.
10. Uso de la vivienda y prohibición de subarriendo
«EL ARRENDATARIO se compromete a destinar la vivienda exclusivamente a su uso como vivienda habitual, quedando prohibido el subarriendo total o parcial, así como la cesión del contrato, sin el consentimiento expreso y por escrito de EL ARRENDADOR.»
Qué función cumple: limita que el inquilino pueda, por ejemplo, subalquilar habitaciones en plataformas turísticas sin consentimiento del propietario. Es una cláusula habitual y generalmente válida, aunque conviene tener en cuenta que la LAU regula de forma específica los supuestos de cesión y subarriendo parcial con consentimiento del arrendador.
11. Resolución del contrato y causas de incumplimiento
«Serán causa de resolución del contrato, entre otras: el impago de la renta o de las cantidades asimiladas, la subrogación o cesión no consentida, el subarriendo no autorizado, la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y los daños dolosos causados en la vivienda.»
Qué función cumple: recoge las causas legales de resolución previstas en la LAU. No es necesario «inventar» causas nuevas: basta con remitirse a las que la ley ya contempla, ya que cláusulas de resolución que se aparten de lo legalmente previsto pueden no ser aplicables si contradicen derechos mínimos del inquilino.
12. Cláusula de protección de datos
«Los datos personales facilitados por las partes serán tratados conforme a la normativa vigente en materia de protección de datos, con la única finalidad de la gestión del presente contrato.»
Qué función cumple: una cláusula estándar, cada vez más habitual, que deja constancia del tratamiento de los datos personales conforme a la normativa aplicable.
13. Firma de las partes
«Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato por duplicado, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.»
Qué función cumple: cierra el contrato. Conviene que ambas partes firmen todas las páginas (no solo la última) y que cada una se quede con un ejemplar original firmado por la otra.
14. Cláusulas que conviene añadir además del contenido mínimo
Más allá de las cláusulas anteriores, hay elementos que no son obligatorios pero que refuerzan la protección del propietario:
- Cláusula específica sobre mascotas, si se quiere restringir o condicionar su tenencia.
- Cláusula sobre obras y reformas que el inquilino pueda o no realizar sin autorización.
- Cláusula sobre visitas del propietario para revisar el estado del inmueble con preaviso razonable.
- Referencia expresa a si la vivienda se encuentra en zona de mercado tensionado, para dejar constancia del régimen de actualización de renta aplicable.
15. Errores más comunes al redactar el contrato
- Copiar un modelo genérico de internet sin adaptarlo, dejando cláusulas que no encajan con la situación real (por ejemplo, referencias a un alquiler de temporada en lo que en realidad es vivienda habitual).
- No incluir el inventario ni fotografías del estado inicial de la vivienda.
- Pactar garantías adicionales que superan el límite legal, lo que puede dejar esa parte de la cláusula sin efecto.
- No dejar por escrito quién paga la comunidad o determinados suministros, generando discusiones innecesarias durante la vigencia del contrato.
- No depositar la fianza legal en el organismo autonómico correspondiente, exponiéndose a sanciones administrativas independientes del contrato en sí.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio registrar el contrato de alquiler en algún organismo? El depósito de la fianza sí es obligatorio en la mayoría de comunidades autónomas; el registro del contrato en sí (por ejemplo, en el Registro de la Propiedad) es voluntario, aunque puede aportar protección adicional al arrendador frente a terceros.
¿Puedo usar este modelo para un alquiler de temporada en lugar de vivienda habitual? No sin modificarlo sustancialmente. El alquiler de temporada tiene un régimen distinto dentro de la LAU, con menos protecciones para el arrendatario en cuanto a duración, por lo que conviene adaptar específicamente las cláusulas de destino y duración si ese es tu caso.
¿Qué pasa si el contrato no incluye alguna cláusula obligatoria por ley? La ausencia de una cláusula no elimina la protección legal correspondiente: si la LAU establece un derecho mínimo (como la fianza o las prórrogas obligatorias), este se aplica igualmente aunque el contrato no lo mencione expresamente.
Si tu vivienda podría estar en una zona de mercado tensionado, consulta antes «Qué dice la Ley de Vivienda sobre las zonas tensionadas» para saber qué límites adicionales pueden afectar a la cláusula de actualización de renta. Y si te interesa cómo elegir bien al inquilino antes de llegar a la firma, tienes la guía en «Cómo elegir al inquilino ideal: checklist de verificación».