Guía para entender e interpretar correctamente una calculadora de rentabilidad de alquiler: rentabilidad bruta, neta, por cash-flow y con financiación. Incluye ejemplo práctico y errores frecuentes.
Cualquier portal inmobiliario o simulador online te da en segundos un porcentaje de «rentabilidad» para una vivienda en alquiler. El problema no es la calculadora, sino que la mayoría de propietarios e inversores toma ese número al pie de la letra sin saber qué incluye y qué deja fuera. En artículos anteriores vimos cómo calcular el rendimiento neto a efectos del IRPF («Cómo declarar el alquiler de una vivienda en el IRPF paso a paso») y qué gastos puedes deducir («Gastos deducibles del alquiler de vivienda: lista completa 2026»). Aquí damos un paso atrás: antes de declarar nada, hay que saber si la inversión es rentable, y eso exige entender qué tipo de rentabilidad estás mirando en cada momento.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento financiero ni fiscal. Las calculadoras online son una herramienta de orientación; para decisiones de inversión conviene contrastar los datos con un profesional.
1. Por qué el mismo inmueble puede dar rentabilidades muy distintas
No existe «una» rentabilidad de alquiler: existen varias métricas, cada una pensada para responder a una pregunta distinta. Una calculadora que solo divide el alquiler anual entre el precio de compra puede dar un 6%, mientras que otra que descuenta gastos, impuestos e hipoteca puede arrojar un 2% para la misma vivienda. Ninguna de las dos «miente»; simplemente miden cosas diferentes. El error más habitual es comparar el resultado de una calculadora con el de otra sin comprobar qué fórmula usa cada una.
2. Rentabilidad bruta: la más rápida y la más incompleta
Es la que casi todas las calculadoras muestran por defecto:
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
No descuenta ni gastos ni impuestos ni periodos de vacío. Sirve para hacerse una idea rápida y comparar entre varios inmuebles al primer vistazo, pero nunca debería usarse como criterio final de decisión, porque puede diferir varios puntos de la rentabilidad real.
3. Rentabilidad neta: la que de verdad importa
Aquí es donde entran los gastos que ya vimos en el artículo de gastos deducibles: comunidad, IBI, seguros, gestoría, conservación, amortización (a efectos fiscales) y periodos sin inquilino.
Rentabilidad neta = ((Alquiler anual − Gastos anuales) / Precio de compra) × 100
Algunas calculadoras avanzadas piden que introduzcas estos gastos uno a uno; otras aplican un porcentaje estimado genérico (por ejemplo, un 20-25% del alquiler bruto) cuando no tienes el desglose exacto. Este segundo método es útil para una primera criba, pero conviene sustituirlo por cifras reales en cuanto tengas presupuesto de gastos del inmueble concreto.
4. Rentabilidad con financiación (cash-on-cash)
Si compras con hipoteca, la rentabilidad sobre el precio total de compra no refleja el rendimiento real de tu dinero, porque una parte del inmueble la está pagando el banco. Aquí entra la rentabilidad sobre el capital realmente invertido:
Cash-on-cash = (Ingresos netos anuales − Cuota anual de hipoteca) / Capital propio aportado × 100
El capital propio aportado incluye entrada, gastos de compra (notaría, registro, impuestos) y reforma inicial, si la hubo. Esta métrica suele dar cifras más altas que la rentabilidad neta sin financiación, porque el apalancamiento amplifica el rendimiento sobre el dinero propio, aunque también amplifica el riesgo si la vivienda queda vacía o suben los tipos de interés.
5. Qué variables deberías poder ajustar en una buena calculadora
Antes de fiarte de un resultado, comprueba que la calculadora te permite introducir, al menos:
- Precio de compra y gastos asociados a la compra (notaría, registro, ITP/IVA).
- Alquiler mensual estimado y meses de posible vacío al año.
- Gastos recurrentes: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento.
- Financiación: importe del préstamo, plazo y tipo de interés.
- Reforma inicial, si el inmueble la necesita.
Cuantas menos variables permita ajustar, más orientativo (y menos fiable para decidir) es el resultado.
6. Cómo leer el resultado sin dejarte engañar por el número
Un resultado de calculadora hay que interpretarlo siempre junto a estas preguntas:
- ¿Incluye la amortización de capital de la hipoteca o solo los intereses? Confundir ambos conceptos distorsiona mucho el resultado, igual que ocurre en la declaración del IRPF.
- ¿Ha estimado un alquiler realista o el máximo teórico de la zona? Muchas calculadoras usan el precio medio del portal, que no siempre coincide con lo que realmente pagaría un inquilino en ese inmueble concreto.
- ¿Contempla periodos de vacío? Un inmueble que tarda dos meses en encontrar inquilino cada vez que se libera tiene una rentabilidad real distinta a uno que rota sin apenas parón.
- ¿El resultado es antes o después de impuestos? La rentabilidad «financiera» (antes de IRPF) y la rentabilidad «fiscal» (después de aplicar reducciones y tipo marginal) pueden diferir bastante, especialmente si aplicas alguna de las reducciones que vimos en el artículo sobre la Ley de Vivienda.
7. Ejemplo práctico
Retomamos la vivienda de 800 €/mes (9.600 €/año) usada en artículos anteriores, con un precio de compra de 160.000 € y una hipoteca de 120.000 € a 25 años.
| Concepto | Importe / Resultado |
|---|---|
| Precio de compra | 160.000 € |
| Alquiler anual | 9.600 € |
| Rentabilidad bruta | 9.600 / 160.000 = 6,0% |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, gestoría, conservación) | 1.540 € |
| Rentabilidad neta | (9.600 − 1.540) / 160.000 = 5,0% |
| Capital propio aportado (entrada + gastos de compra) | 55.000 € |
| Cuota anual de hipoteca (intereses + amortización) | 6.200 € |
| Cash-on-cash | (9.600 − 1.540 − 6.200) / 55.000 = 3,4% |
El mismo inmueble pasa de un 6% «de anuncio» a un 3,4% real sobre el dinero efectivamente invertido. Ninguna de las tres cifras es incorrecta: cada una responde a una pregunta distinta, y confundirlas es el error más habitual al usar estas herramientas.
8. Errores más comunes al usar calculadoras de rentabilidad
- Comparar la rentabilidad bruta de un inmueble con la rentabilidad neta de otro, como si fueran la misma métrica.
- Ignorar los periodos de vacío o los gastos de rotación de inquilino (limpieza, pequeñas reparaciones, agencia).
- No diferenciar entre intereses y amortización de capital al introducir la cuota de la hipoteca.
- Usar el alquiler máximo teórico de la zona en lugar de una estimación realista y conservadora.
- Olvidar el efecto de las reducciones fiscales o de los límites de la Ley de Vivienda al proyectar ingresos futuros en zonas tensionadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad debo mirar para comparar dos inmuebles? Como mínimo, la rentabilidad neta; si vas a financiar la compra, el cash-on-cash es el dato que mejor refleja el rendimiento real de tu dinero.
¿Es fiable el alquiler estimado que muestran los portales inmobiliarios? Es un punto de partida razonable, pero conviene contrastarlo con anuncios reales de viviendas similares en la misma calle o barrio, no solo con la media de la zona.
¿Debo incluir la revalorización futura del inmueble en la rentabilidad de alquiler? No en el cálculo de rentabilidad por alquiler, que mide el rendimiento del flujo de ingresos. La posible plusvalía por venta es una métrica distinta (rentabilidad total de la inversión) que conviene calcular aparte.
¿Quieres profundizar en cómo se calcula la rentabilidad neta a largo plazo o cómo combinarla con la fiscalidad del alquiler? En la categoría de Inversión en alquiler tienes el resto de artículos de esta guía, incluyendo la lista completa de gastos deducibles y cómo afecta la Ley de Vivienda a la rentabilidad.