Descubre si merece la pena alquilar un trastero o una plaza de garaje, qué rentabilidad puedes esperar, sus ventajas frente a la vivienda y cómo calcularla paso a paso. Ejemplo práctico incluido.
Cuando se habla de invertir en alquiler, casi siempre se piensa en pisos. Sin embargo, trasteros y garajes son una alternativa cada vez más popular entre inversores que buscan entrar en el mercado inmobiliario con menos capital, menos gestión y menos riesgo. No dan la misma rentabilidad en euros que un piso, pero en términos porcentuales pueden llegar a ser sorprendentemente competitivos, precisamente por su bajo precio de entrada y sus gastos mínimos.
En este artículo repasamos cómo calcular la rentabilidad real de un trastero o un garaje, qué ventajas tienen frente a la vivienda tradicional, y qué factores conviene revisar antes de comprar uno pensando en alquilarlo.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional inmobiliario o fiscal. Las cifras de rentabilidad varían mucho según la ciudad, el barrio y la oferta y demanda local de plazas y trasteros, así que conviene analizar siempre el mercado concreto antes de invertir.
1. ¿Por qué invertir en trasteros y garajes?
Frente a la compra de una vivienda, estos activos tienen tres ventajas de partida: un precio de entrada mucho más bajo (a menudo entre 10.000 € y 30.000 € según la ciudad), unos gastos de mantenimiento casi inexistentes (no hay IBI elevado, ni derramas de reforma comparables a las de un piso, y la comunidad suele ser mínima), y una gestión mucho más sencilla, ya que no hay reparaciones de fontanería, electrodomésticos ni conflictos de convivencia con el inquilino.
A cambio, el rendimiento absoluto en euros es menor que el de un piso, y la revalorización a largo plazo suele ser más limitada, ya que su valor depende en gran medida de la zona y de la escasez de plazas, más que de una tendencia general del mercado.
2. Cómo calcular la rentabilidad
El cálculo sigue la misma lógica que en cualquier inversión en alquiler: se trata de dividir el ingreso anual neto entre el precio de compra (más gastos de adquisición), y multiplicar por 100 para obtener un porcentaje.
Rentabilidad bruta = (renta mensual x 12) / precio de compra x 100
Rentabilidad neta = (renta mensual x 12 – gastos anuales) / (precio de compra + gastos de adquisición) x 100
La diferencia entre bruta y neta suele ser menor que en una vivienda, precisamente porque los gastos anuales (comunidad, IBI, seguro si lo hay) son mucho más reducidos.
3. Qué rentabilidad puedes esperar
Como referencia orientativa, y con importantes variaciones según ciudad y zona:
- Trasteros: suelen moverse en rentabilidades brutas de entre el 6% y el 10% anual, con rentas mensuales que van desde 30-40 € en zonas menos demandadas hasta 80-100 € en el centro de grandes ciudades.
- Plazas de garaje: la rentabilidad bruta habitual ronda entre el 4% y el 8% anual, siendo especialmente atractiva en barrios con poca oferta de aparcamiento público o zona azul restrictiva.
Estas cifras suelen ser más altas que las de una vivienda en la misma zona, precisamente porque el precio de compra por metro cuadrado es mucho menor en relación con el ingreso que genera.
4. Factores que más influyen en la rentabilidad
- Ubicación y densidad de la zona: en barrios con calles estrechas, poca oferta de aparcamiento o alta densidad de población, la demanda de plazas y trasteros es mucho más estable.
- Restricciones de tráfico y zonas de bajas emisiones, que están aumentando la demanda de garaje en muchas ciudades, ya que cada vez más residentes necesitan un lugar fijo donde dejar el coche.
- Tamaño y accesibilidad del trastero: los trasteros con buen acceso (sin necesidad de subir escaleras o cargar mucho peso) y con una superficie útil razonable (a partir de 3-4 m²) se alquilan con más facilidad.
- Existencia de comunidad de propietarios activa, que mantenga en buen estado los accesos, la seguridad y la iluminación del garaje o trastero, algo que influye directamente en la facilidad para encontrar inquilino.
5. Ejemplo práctico
Supongamos la compra de una plaza de garaje por 18.000 € (incluyendo gastos de adquisición), que se alquila por 70 €/mes.
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingreso por alquiler (70 €/mes x 12) | 840 € |
| Comunidad | -60 € |
| IBI proporcional | -40 € |
| Ingreso neto anual | 740 € |
| Precio de compra + gastos | 18.000 € |
| Rentabilidad bruta | 4,7% |
| Rentabilidad neta | 4,1% |
Como se ve, la rentabilidad neta apenas se aleja de la bruta, algo poco habitual en una vivienda, donde los gastos suelen restar varios puntos porcentuales. Esto convierte a garajes y trasteros en una opción especialmente predecible a la hora de calcular el retorno esperado.
6. Errores más comunes al invertir en trasteros y garajes
- No comprobar la demanda real de la zona antes de comprar, asumiendo que «siempre se alquila» sin analizar la oferta existente en el edificio o el barrio.
- Ignorar los gastos de comunidad, que aunque son bajos en términos absolutos, pueden representar un porcentaje relevante del ingreso mensual si la renta también es baja.
- Comprar sin visitar el espacio, especialmente en trasteros, donde la accesibilidad y la ventilación influyen mucho en si un inquilino lo considera útil o no.
- No formalizar un contrato de alquiler, algo que muchos propietarios omiten en este tipo de activos y que puede complicar la reclamación en caso de impago.
- No revisar si existe alguna limitación de uso en los estatutos de la comunidad (por ejemplo, restricciones sobre qué se puede almacenar en un trastero).
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio declarar el alquiler de un trastero o garaje en el IRPF? Sí, tributa igual que el alquiler de una vivienda, como rendimiento del capital inmobiliario, aunque no aplican las reducciones pensadas para vivienda habitual.
¿Se puede alquilar un trastero o garaje sin contrato de compraventa independiente? En muchos edificios, trastero y garaje se venden vinculados a una vivienda concreta; conviene comprobarlo antes de comprar si el objetivo es invertir en ellos de forma independiente.
¿Compensa más comprar un trastero o una plaza de garaje? Depende de la zona: en barrios con mucha presión de aparcamiento suele compensar más el garaje, mientras que en zonas con edificios antiguos y pisos pequeños, la demanda de trasteros suele ser más constante.
¿Te ha quedado alguna duda sobre tu caso concreto? En la categoría de [Inversión inmobiliaria alternativa] tienes el resto de artículos de esta guía, incluyendo cómo calcular la rentabilidad de un piso completo y qué otras opciones existen para invertir con poco capital.