Guía práctica para calcular la amortización de una vivienda alquilada en el IRPF: qué porcentaje aplicar, sobre qué valor y ejemplo paso a paso.
Es, probablemente, la deducción más importante del alquiler y, a la vez, la más olvidada. Muchos propietarios primerizos ni siquiera saben que existe, y otros la calculan mal porque aplican el porcentaje sobre el valor equivocado. Bien aplicada, la amortización puede reducir de forma notable el rendimiento neto que tributa cada año, sin que suponga un desembolso real de dinero.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Confirma siempre los valores catastrales y porcentajes vigentes en la web de tu Ayuntamiento y de la Agencia Tributaria antes de presentar la declaración.
1. Qué es la amortización y por qué se puede deducir
La amortización parte de la idea de que un inmueble se desgasta con el uso y el paso del tiempo, y ese desgaste tiene un coste, aunque no implique sacar dinero del bolsillo cada mes. Por eso Hacienda permite deducir cada año una parte proporcional del valor del inmueble, como si fuera un gasto más, aunque en realidad no hayas pagado nada ese año por ese concepto.
Es, junto con los intereses de la hipoteca, uno de los gastos que más reduce la factura fiscal del propietario, precisamente porque no requiere ningún desembolso adicional: solo hay que calcularla y aplicarla correctamente.
2. Sobre qué valor se calcula la amortización
Este es el punto donde más errores se cometen. La amortización no se calcula sobre el precio total de compra del inmueble, sino sobre el mayor de estos dos valores:
- El valor catastral de la construcción (sin incluir el valor del suelo), que figura en el recibo del IBI.
- El precio de adquisición de la construcción (también excluyendo el valor del suelo), que se calcula aplicando al precio de compra la misma proporción que representa la construcción sobre el valor catastral total.
En ambos casos, el valor del suelo queda fuera del cálculo, porque el suelo no se deteriora ni pierde valor con el uso, a diferencia de la edificación.
3. Cómo separar el valor de la construcción del valor del suelo
El recibo del IBI suele desglosar el valor catastral en dos partidas: valor catastral del suelo y valor catastral de la construcción. Si tu recibo no lo desglosa, puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral de tu inmueble.
Para aplicar esa misma proporción sobre el precio de compra, el cálculo es el siguiente:
Valor de construcción a efectos de amortización = Precio de adquisición × (Valor catastral de la construcción ÷ Valor catastral total)
Este dato solo hace falta calcularlo una vez, ya que la proporción catastral se mantiene mientras no haya una revisión catastral del inmueble.
4. Qué porcentaje se aplica
Con carácter general, el porcentaje de amortización es del 3% anual sobre el mayor de los dos valores explicados en el punto 2 (valor catastral de la construcción o precio de adquisición de la construcción). Se aplica cada año mientras el inmueble esté alquilado, y de forma proporcional si solo ha estado alquilado parte del año.
Si el inmueble no estuvo arrendado todo el ejercicio, la amortización se prorratea por los días o meses en que sí generó rendimientos, igual que el resto de gastos deducibles asociados a ese periodo.
5. Amortización de inmuebles heredados o adquiridos sin escritura de compraventa
Cuando el inmueble no se compró, sino que se recibió por herencia o donación, no existe un «precio de adquisición» en el sentido estricto. En estos casos, se toma como referencia el valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (más los gastos y tributos inherentes a la adquisición), comparándolo igualmente con el valor catastral de la construcción, y aplicando el mayor de los dos.
6. Amortización del mobiliario: un gasto aparte
Además de la amortización del propio inmueble, si alquilaste la vivienda amueblada puedes amortizar también el mobiliario, electrodomésticos y enseres cedidos junto con la vivienda, de forma independiente. El porcentaje habitual en este caso es del 10% anual sobre su valor, y se calcula sobre el coste de adquisición de esos bienes (o su valor de mercado si no se conserva la factura original).
7. Ejemplo práctico
Un propietario compró una vivienda por 180.000 €. El recibo del IBI indica un valor catastral total de 90.000 €, de los cuales 60.000 € corresponden a la construcción y 30.000 € al suelo.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Proporción construcción/catastro total | 60.000 € ÷ 90.000 € | 66,67% |
| Valor de construcción sobre precio de compra | 180.000 € × 66,67% | 120.000 € |
| Valor catastral de la construcción | — | 60.000 € |
| Valor a amortizar (el mayor de los dos) | — | 120.000 € |
| Amortización anual (3%) | 120.000 € × 3% | 3.600 €/año |
En este ejemplo, aunque el valor catastral de la construcción es de solo 60.000 €, se toma como base de amortización el precio de adquisición proporcional (120.000 €), por ser el importe mayor entre ambos.
8. Errores más comunes al calcular la amortización
- No aplicarla nunca, por desconocimiento, pensando que solo existe si hay hipoteca vigente.
- Calcularla sobre el precio total de compra, incluyendo el valor del suelo, lo que infla indebidamente el gasto deducible.
- Usar el valor catastral total en lugar de separar construcción y suelo.
- Olvidar prorratear cuando el inmueble no ha estado alquilado el año completo.
- No amortizar el mobiliario por separado, dejando de aplicar una deducción adicional a la que también se tiene derecho.
Preguntas frecuentes
¿La amortización se puede aplicar aunque no tenga hipoteca? Sí. La amortización no depende de si hay financiación o no; es un derecho independiente ligado a la titularidad y al desgaste del inmueble.
¿Qué pasa si en algún año la amortización supera los ingresos del alquiler? A diferencia de los gastos de conservación y financiación, la amortización no tiene el límite conjunto de los ingresos íntegros, por lo que puede generar un rendimiento neto negativo ese ejercicio.
¿Tengo que aplicar la amortización obligatoriamente? Con carácter general, para el cálculo de futuras ganancias patrimoniales en caso de venta, Hacienda considera que la amortización mínima se ha aplicado, la hayas deducido o no. Por eso, no aplicarla no evita su efecto futuro, y solo supone perder una deducción a la que tenías derecho.
Si has hecho alguna reforma en el inmueble, recuerda que las mejoras también se amortizan, aunque con matices distintos a los explicados aquí: puedes consultarlo en el artículo «¿Se puede deducir la reforma de un piso alquilado?».