¿Tienes hipoteca sobre la vivienda que alquilas? Descubre qué parte de la cuota puedes deducir en el IRPF, el límite conjunto de gastos financieros y un ejemplo práctico.
Tener una hipoteca sobre la vivienda que alquilas no cambia la forma en que debes declarar el ingreso, pero sí abre la puerta a uno de los gastos deducibles más importantes: los intereses del préstamo. El problema es que muchos propietarios se equivocan al calcular qué parte de la cuota es deducible, o desconocen que existe un límite conjunto que puede dejar parte de ese gasto fuera del ejercicio. En este artículo aclaramos cómo funciona.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. Confirma siempre con tu entidad bancaria el desglose exacto entre capital e intereses de tu hipoteca antes de aplicar esta deducción.
1. Qué parte de la hipoteca se puede deducir
Este es el primer punto donde surge la confusión: no se deduce la cuota mensual completa de la hipoteca, sino únicamente la parte correspondiente a intereses (y otros gastos de financiación asociados, como los gastos de apertura o determinadas comisiones ligadas al préstamo). La parte de la cuota que amortiza capital (es decir, que reduce la deuda pendiente) no es un gasto deducible, porque no es un coste, sino una devolución del dinero prestado.
En una hipoteca a tipo variable o mixto, la proporción entre capital e intereses cambia cada año (al principio del préstamo se paga proporcionalmente más interés, y con el tiempo esa proporción se invierte), por lo que el importe deducible no es fijo y hay que revisarlo cada ejercicio.
2. Dónde consultar el importe exacto de intereses pagados
La forma más fiable de obtener este dato es solicitar a tu banco el certificado anual de intereses de la hipoteca, un documento que la mayoría de entidades emiten automáticamente cada enero para la campaña de la Renta y que suele estar disponible en la banca online. Este certificado desglosa, del total pagado durante el año, qué parte corresponde a capital y qué parte a intereses, y es el dato que debes trasladar a tu declaración.
3. El límite conjunto de gastos financieros y de conservación
Los intereses de la hipoteca no se deducen sin límite. Junto con los gastos de conservación y reparación, están sujetos a un límite conjunto: la suma de ambos conceptos no puede superar el importe de los ingresos íntegros obtenidos por ese inmueble en el ejercicio.
Esto significa que si un año tienes pocos ingresos por alquiler (por ejemplo, porque la vivienda ha estado alquilada solo unos meses) pero unos intereses de hipoteca elevados, es posible que no puedas deducir la totalidad de esos intereses ese mismo año.
4. Qué pasa con el exceso de intereses no deducido
Si en un ejercicio los intereses (sumados a los gastos de conservación) superan el límite de los ingresos íntegros, el exceso no se pierde: se puede deducir en los cuatro años siguientes, respetando en cada uno de ellos el mismo límite conjunto respecto a los ingresos de ese ejercicio. Es importante llevar un control de estos excesos pendientes de aplicar, ya que Hacienda no los traslada automáticamente: es el propio contribuyente quien debe declararlos en los ejercicios siguientes.
5. La hipoteca no afecta a la amortización del inmueble
Un matiz que conviene tener claro: la amortización del inmueble (el 3% anual sobre el mayor entre el valor catastral de la construcción y el precio de adquisición) es un gasto totalmente independiente de la hipoteca. Se puede aplicar exista o no financiación pendiente, y no tiene relación con el capital amortizado del préstamo. Confundir ambos conceptos es uno de los errores más habituales entre propietarios que alquilan por primera vez una vivienda hipotecada.
6. Otros gastos de financiación deducibles además de los intereses
Dentro del mismo límite conjunto que los intereses, también se pueden deducir otros gastos de financiación ligados directamente a la hipoteca, como:
- Gastos de apertura o de estudio del préstamo, en la parte proporcional que corresponda.
- Comisiones bancarias directamente relacionadas con la financiación del inmueble.
- Gastos de tasación exigidos para la concesión del préstamo, cuando estén directamente vinculados a la adquisición del inmueble alquilado.
No entran en este límite conjunto otros gastos como el IBI, la comunidad o los seguros, que se deducen sin esa restricción específica (aunque, como cualquier gasto, deben estar justificados y ser necesarios para obtener el rendimiento).
7. Ejemplo práctico
Un propietario alquila una vivienda hipotecada por 650 €/mes (7.800 €/año). Ese año pagó 4.500 € de intereses de hipoteca y 900 € en una reparación de fontanería (gasto de conservación).
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos íntegros | 7.800 € |
| Intereses hipoteca + gasto de conservación | 4.500 € + 900 € = 5.400 € |
| Límite deducible este ejercicio (máx. ingresos íntegros) | 7.800 € |
| Importe deducido este ejercicio | 5.400 € (no se supera el límite) |
| Exceso pendiente para años siguientes | 0 € |
En este caso, como la suma de intereses y gasto de conservación (5.400 €) no supera los ingresos íntegros (7.800 €), se deduce el importe completo este mismo año, sin que quede ningún exceso pendiente.
Si ese mismo propietario hubiera tenido unos ingresos íntegros de solo 5.000 € (por ejemplo, por haber alquilado la vivienda solo parte del año), únicamente podría deducir 5.000 € este ejercicio, quedando 400 € pendientes de deducir en los cuatro años siguientes.
8. Errores más comunes al declarar el alquiler de un inmueble hipotecado
- Deducir la cuota mensual completa en lugar de solo la parte de intereses.
- No solicitar el certificado anual de intereses al banco y calcular el importe de forma aproximada, lo que puede llevar a errores y dificulta justificar el gasto ante Hacienda.
- Olvidar el límite conjunto con los gastos de conservación, deduciendo importes superiores a los ingresos íntegros del ejercicio.
- No llevar el control del exceso no deducido para aplicarlo en los años siguientes, perdiendo así una deducción a la que se tiene derecho.
- Confundir la amortización del inmueble con la amortización del capital del préstamo, dos conceptos completamente distintos a efectos fiscales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo deducir los intereses si la hipoteca es de toda la vivienda y solo alquilo una habitación? Sí, pero de forma proporcional a la parte de la vivienda destinada al alquiler, no la totalidad de los intereses pagados.
¿Qué pasa si cambio de hipoteca (subrogación) durante el año en que alquilo la vivienda? Se pueden deducir los intereses pagados en ambos préstamos durante el ejercicio, así como, en su caso, los gastos de formalización de la subrogación directamente vinculados, siempre dentro del límite conjunto explicado en el punto 3.
¿El límite conjunto se calcula por inmueble o sobre el total de todos mis alquileres? Se calcula de forma independiente para cada inmueble, ya que cada vivienda alquilada genera su propio bloque de ingresos y gastos en la declaración.
Si quieres repasar cómo se calcula la amortización del inmueble de forma independiente a la hipoteca, consulta «Amortización del inmueble alquilado: cómo calcularla». Y si tienes dudas sobre el resto de gastos deducibles disponibles, tienes el listado completo en «Gastos deducibles del alquiler de vivienda: lista completa 2026».