Comparativa fiscal entre el alquiler de larga duración y el alquiler turístico en el IRPF: reducciones, gastos deducibles, IVA y qué opción tributa mejor.
Muchos propietarios que dudan entre alquilar su vivienda de forma tradicional o dedicarla al alquiler turístico se centran solo en la rentabilidad bruta, sin tener en cuenta que el tratamiento fiscal de ambas modalidades es muy distinto. Esa diferencia puede cambiar por completo la rentabilidad real una vez pasada por el IRPF. En este artículo comparamos ambas opciones punto por punto.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. La calificación de una actividad como alquiler turístico «con servicios propios de la industria hotelera» o sin ellos tiene matices que conviene revisar con un asesor, ya que puede cambiar incluso la categoría del rendimiento declarado.
1. La diferencia de fondo: capital inmobiliario vs. actividad económica
El alquiler de larga duración se declara, con carácter general, como rendimiento del capital inmobiliario, igual que cualquier arrendamiento de vivienda habitual.
El alquiler turístico, en cambio, puede tributar de dos formas distintas según cómo se preste:
- Como rendimiento del capital inmobiliario, si el propietario se limita a poner el inmueble a disposición del huésped, sin prestar servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama periódico, recepción, etc.).
- Como rendimiento de actividad económica, si se prestan esos servicios adicionales de forma habitual, lo que implica alta en el Censo de empresarios (modelo 036/037) y, potencialmente, en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos si la actividad es habitual, personal y directa.
Esta distinción es la que más consecuencias tiene en cascada sobre el resto de puntos de esta comparativa.
2. La reducción del rendimiento neto: la gran diferencia
Aquí está, probablemente, el punto más determinante de toda la comparativa. La reducción del rendimiento neto positivo (la que puede llegar hasta el 90% en determinados supuestos) solo se aplica al alquiler destinado a vivienda habitual del inquilino. El alquiler turístico, por su propia naturaleza (estancias cortas, uso vacacional o temporal), no da derecho a esta reducción, tribute como capital inmobiliario o como actividad económica.
Esto significa que, aunque dos propietarios obtengan el mismo rendimiento neto (ingresos menos gastos), el de larga duración puede terminar tributando por una base mucho menor gracias a la reducción, mientras que el turístico tributa por la totalidad del rendimiento neto obtenido.
3. Gastos deducibles: similares en el fondo, distintos en la forma
En ambos casos se pueden deducir los gastos necesarios para obtener el rendimiento (IBI, comunidad, seguros, suministros, amortización, gestoría, etc.), pero con matices:
- En el alquiler de larga duración, los gastos se deducen sobre los meses en que la vivienda ha estado efectivamente alquilada, prorrateando el resto del año como imputación de renta si estuvo vacía.
- En el alquiler turístico, al tratarse habitualmente de periodos cortos e intermitentes a lo largo del año, es necesario prorratear con mucho más detalle los gastos fijos (IBI, comunidad, seguros) según los días exactos de ocupación turística frente a los días vacíos o de uso propio, lo que exige un control mucho más minucioso del calendario de reservas.
- Si tributa como actividad económica, además se pueden deducir gastos adicionales típicos de una actividad (publicidad en plataformas, comisiones de intermediación, suministros a tanto alzado si hay uso mixto con vivienda propia, etc.), pero también aparecen obligaciones contables y de facturación que no existen en el capital inmobiliario.
4. Imputación de renta por los días sin alquilar
Un matiz que afecta especialmente al alquiler turístico: los días en que la vivienda no está alquilada (ni turística ni de otra forma) generan imputación de renta inmobiliaria (un porcentaje sobre el valor catastral), igual que ocurre con cualquier segunda vivienda vacía. Como el alquiler turístico suele tener una ocupación intermitente a lo largo del año, este concepto adquiere mucha más relevancia práctica que en un alquiler de larga duración, donde normalmente la vivienda está ocupada la mayor parte o la totalidad del ejercicio.
5. El IVA: la diferencia que más sorprende
Otro punto donde ambas modalidades se separan claramente:
- El alquiler de vivienda habitual de larga duración está exento de IVA.
- El alquiler turístico sin servicios hoteleros también suele estar exento de IVA, al considerarse arrendamiento de vivienda a estos efectos.
- El alquiler turístico con servicios propios de la industria hotelera (limpieza periódica durante la estancia, cambio de lencería, recepción, etc.) sí puede quedar sujeto a IVA, generalmente al tipo reducido, lo que obliga a repercutirlo, declararlo trimestralmente (modelo 303) y presentar el resumen anual (modelo 390).
Este es uno de los aspectos que muchos propietarios que empiezan en el alquiler turístico desconocen, y que puede suponer una carga de gestión considerable si se ofrecen ese tipo de servicios adicionales.
6. Rendimiento de capital inmobiliario vs. actividad económica: qué cambia en la práctica
Si el alquiler turístico se califica como actividad económica, cambian varias cosas respecto al resto de modalidades:
- Se tributa sobre el rendimiento neto de la actividad, sin la posibilidad de aplicar la reducción propia del capital inmobiliario (que, como se ha dicho, tampoco aplicaría aunque se calificara como capital inmobiliario).
- Pueden existir obligaciones de alta censal, facturación y, en determinados casos, cotización a la Seguridad Social.
- Se abre la puerta a deducir gastos adicionales ligados a la actividad, pero también a mayores obligaciones formales (libros registro, pagos fraccionados, etc.).
La línea entre «capital inmobiliario» y «actividad económica» en el alquiler turístico no siempre es evidente, y depende en gran medida de si se prestan o no servicios de tipo hotelero de forma habitual, por lo que conviene analizar cada caso concreto.
7. Ejemplo práctico comparativo
Dos propietarios obtienen el mismo rendimiento neto anual (ingresos menos gastos) de 8.000 € sobre un inmueble similar: uno con un contrato de larga duración a vivienda habitual, el otro con alquiler turístico sin servicios hoteleros (capital inmobiliario, sin reducción).
| Concepto | Alquiler larga duración | Alquiler turístico |
|---|---|---|
| Rendimiento neto previo | 8.000 € | 8.000 € |
| Reducción aplicable | Sí, según requisitos vigentes | No |
| Rendimiento neto a integrar en base general | (reducido según porcentaje vigente) | 8.000 € (sin reducción) |
| IVA | Exento | Exento (sin servicios hoteleros) |
Con el mismo rendimiento neto de partida, el propietario de larga duración integra en su base imponible un importe inferior gracias a la reducción, mientras que el turístico tributa por la totalidad, lo que suele traducirse en una factura fiscal más alta pese a partir de cifras idénticas.
8. Errores más comunes al comparar ambas modalidades
- Comparar solo la rentabilidad bruta, sin tener en cuenta que el turístico no tiene derecho a la reducción del rendimiento neto.
- No prorratear correctamente los días vacíos en el alquiler turístico, olvidando la imputación de renta correspondiente.
- Ofrecer servicios de limpieza periódica sin darse de cuenta de que eso puede activar la sujeción a IVA y las obligaciones formales asociadas.
- Asumir que el alquiler turístico siempre tributa como actividad económica, cuando en muchos casos, sin servicios hoteleros, sigue siendo capital inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿El alquiler turístico paga más impuestos que el de larga duración? No necesariamente más tipo impositivo, pero al no tener derecho a la reducción del rendimiento neto, la base sobre la que se tributa suele ser mayor, lo que en la práctica se traduce en una cuota más alta para un mismo rendimiento neto.
¿Puedo alternar mi vivienda entre alquiler turístico y de larga duración durante el año? Sí, es posible, pero cada periodo debe declararse según su naturaleza, prorrateando gastos e imputaciones de renta según los días dedicados a cada modalidad y los días vacíos.
¿Necesito alta de autónomo para alquilar mi vivienda en plataformas turísticas? No siempre. Solo si la actividad se califica como económica por prestar servicios propios de la industria hotelera de forma habitual, personal y directa. Sin esos servicios, puede seguir tributando como capital inmobiliario sin necesidad de alta.
Si quieres profundizar en cómo funciona la reducción del rendimiento neto en el alquiler de larga duración, consulta «Reducción del 50%, 60% y 90% en el alquiler: requisitos explicados». Y si tu duda es sobre la imputación de renta por los días sin alquilar, lo tratamos en el listado de errores comunes de «Cómo declarar el alquiler de una vivienda en el IRPF paso a paso».