Aprende a calcular la rentabilidad bruta y neta de un alquiler paso a paso, con fórmulas, ejemplo práctico y los errores más frecuentes al estimarla.
Antes de comprar una vivienda para alquilar, o simplemente para saber si el alquiler que ya tienes es una buena inversión, necesitas un dato concreto: la rentabilidad. Muchos propietarios se quedan solo con la rentabilidad bruta, que da una idea rápida pero incompleta, y toman decisiones sin considerar los gastos reales que reducen ese número. En este artículo explicamos cómo calcular ambas cifras correctamente, con fórmulas y un ejemplo paso a paso.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional financiero. Los cálculos son orientativos; cada inmueble tiene particularidades que pueden afectar al resultado real.
1. Diferencia entre rentabilidad bruta y neta
- La rentabilidad bruta relaciona el ingreso anual del alquiler con el precio de compra del inmueble, sin descontar gastos. Es rápida de calcular, pero sobreestima el rendimiento real.
- La rentabilidad neta descuenta del ingreso anual todos los gastos asociados a la propiedad y al alquiler (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestoría, periodos vacíos), dando una cifra mucho más realista.
- Existe además una tercera métrica, la rentabilidad neta financiera o cash-on-cash, que tiene en cuenta si el inmueble se compró con hipoteca, midiendo el rendimiento sobre el capital realmente desembolsado (entrada + gastos de compra), no sobre el precio total.
2. Fórmula de la rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta (%) = (Ingreso anual del alquiler ÷ Precio de compra del inmueble) × 100
Es el cálculo que suele aparecer en portales inmobiliarios y comparativas rápidas, y sirve como primer filtro para descartar o preseleccionar inmuebles, pero no debe usarse como criterio único de decisión.
3. Fórmula de la rentabilidad neta
Rentabilidad neta (%) = [(Ingreso anual del alquiler − Gastos anuales asociados) ÷ Precio de compra del inmueble] × 100
3.1 Qué incluir en «gastos anuales asociados»
- IBI del ejercicio.
- Cuotas de comunidad de propietarios.
- Seguro de hogar y, si lo contratas, seguro de impago de alquiler.
- Gastos de mantenimiento y reparaciones estimados (una media anual, no solo lo gastado el último año).
- Honorarios de gestoría o administrador de fincas, si los hay.
- Periodos vacíos estimados: si calculas para una compra futura, es prudente asumir al menos 1 mes al año sin alquilar, salvo que conozcas bien la demanda de la zona.
- Gastos de formalización del contrato, si los asume el propietario.
No se incluyen aquí impuestos sobre la renta (IRPF) ni la amortización contable, que son relevantes para el cálculo fiscal pero no para medir la rentabilidad económica de la inversión.
4. Fórmula de la rentabilidad neta financiera (cash-on-cash)
Si compraste con hipoteca, esta métrica es la más útil para saber qué rendimiento obtienes sobre tu dinero realmente invertido:
Rentabilidad neta financiera (%) = [(Ingreso anual − Gastos anuales − Cuota anual de hipoteca) ÷ Capital propio invertido] × 100
Donde el capital propio invertido es la entrada, los gastos de compra (notaría, registro, impuestos) y cualquier reforma inicial, es decir, todo lo que has puesto de tu bolsillo, no el precio total del inmueble.
5. Ejemplo práctico paso a paso
Vivienda comprada por 150.000 €, alquilada por 750 €/mes (9.000 €/año).
5.1 Cálculo de la rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = (9.000 € ÷ 150.000 €) × 100 = 6%
5.2 Cálculo de la rentabilidad neta
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingreso por alquiler | 9.000 € |
| IBI | -350 € |
| Comunidad | -600 € |
| Seguro de hogar | -180 € |
| Mantenimiento (estimado) | -400 € |
| Gestoría | -90 € |
| Periodo vacío estimado (1 mes) | -750 € |
| Total gastos | -2.370 € |
| Ingreso neto anual | 6.630 € |
Rentabilidad neta = (6.630 € ÷ 150.000 €) × 100 = 4,42%
5.3 Cálculo de la rentabilidad neta financiera (con hipoteca)
Supongamos que el propietario puso una entrada de 30.000 € más 12.000 € de gastos de compra (capital propio: 42.000 €), y paga 4.200 €/año de hipoteca.
Rentabilidad neta financiera = [(9.000 € − 2.370 € − 4.200 €) ÷ 42.000 €] × 100 = 5,55%
Este resultado, más alto que la rentabilidad neta simple, refleja el efecto del apalancamiento: al usar financiación, el rendimiento sobre el capital propio puede ser mayor, aunque también implica más riesgo si suben los tipos de interés o bajan los ingresos.
6. Qué rentabilidad se considera buena
Como referencia orientativa en el mercado español:
- Por debajo del 3-4% neto: rentabilidad baja, habitual en grandes capitales con precios de compra muy altos (Madrid, Barcelona centro).
- Entre el 4-6% neto: rango razonable en la mayoría de ciudades medianas.
- Por encima del 6-7% neto: rentabilidad alta, más habitual en ciudades secundarias o zonas con precios de compra bajos respecto al alquiler.
Conviene comparar siempre con la rentabilidad media de tu ciudad concreta, ya que varía mucho según la zona (lo tratamos con datos actualizados en «Rentabilidad media del alquiler por ciudades en España»).
7. Errores más comunes al calcular la rentabilidad
- Usar solo la rentabilidad bruta para decidir una compra, ignorando gastos que pueden reducir el resultado en 1,5-2,5 puntos porcentuales.
- No incluir una estimación de periodos vacíos, especialmente relevante en zonas de menor demanda.
- Olvidar los gastos de mantenimiento, calculando solo con lo gastado el último año en lugar de una media razonable a largo plazo.
- Confundir rentabilidad neta con rentabilidad neta financiera, comparando cifras que no son equivalentes entre inmuebles comprados al contado y con hipoteca.
- No actualizar el cálculo cuando cambian las condiciones (subida de comunidad, nuevo seguro, renovación de contrato con otra renta).
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad debo usar para comparar inmuebles antes de comprar? La neta, o mejor aún la neta financiera si vas a usar hipoteca, porque refleja mejor el rendimiento real sobre tu dinero.
¿La amortización fiscal se incluye en este cálculo? No. La amortización es un concepto contable-fiscal que reduce la base imponible del IRPF, pero no es un gasto real de caja, por lo que no se resta en el cálculo de rentabilidad económica.
¿Cómo afecta la revalorización del inmueble a la rentabilidad? Estas fórmulas miden solo la rentabilidad por alquiler (rentabilidad «por rentas»). Si el inmueble se revaloriza con el tiempo, existe una rentabilidad adicional por plusvalía que se calcula por separado al vender.
¿Quieres una herramienta que haga estos cálculos automáticamente? En la categoría de Rentabilidad e inversión inmobiliaria tienes el artículo «Calculadora de rentabilidad de alquiler: cómo interpretarla», con una herramienta interactiva y explicación de cada campo.