Rentabilidad media del alquiler por ciudades en España en 2026: ranking actualizado con datos de idealista, ciudades más y menos rentables, y cómo interpretar estas cifras antes de invertir.
En el artículo anterior («Cómo calcular la rentabilidad bruta y neta de un alquiler») vimos cómo calcular la rentabilidad de un inmueble concreto. El siguiente paso natural es comparar: ¿qué rentabilidad es normal en tu ciudad? ¿Hay zonas donde comprar para alquilar compensa claramente más que en otras? En este artículo repasamos el ranking de rentabilidad bruta por ciudades españolas con los datos más recientes disponibles, y explicamos cómo usar esta información con criterio.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional financiero o inmobiliario. Estos datos son trimestrales y varían con cada informe; consulta siempre la fuente original para la cifra más actualizada en el momento de tu decisión.
1. De dónde salen estos datos
Los datos que se citan más habitualmente en el mercado español proceden de idealista, que calcula la rentabilidad bruta dividiendo el precio de venta ofertado entre el precio de alquiler solicitado por los propietarios en cada mercado, usando los índices trimestrales de idealista/data. Es decir, se trata de precios de oferta, no de transacciones reales cerradas, por lo que conviene tomarlos como una referencia orientativa y no como un dato exacto para tu inmueble concreto.
Estos informes se publican trimestralmente, lo que significa que la foto cambia cada pocos meses según evolucionen los precios de compra y de alquiler en cada ciudad.
2. Rentabilidad media nacional
La rentabilidad bruta media de la vivienda en España se situó en el 6,5% durante el segundo trimestre de 2026, frente al 7,2% del mismo periodo del año anterior. Esta caída no se debe a que los alquileres bajen, sino a que los precios de compra han subido más rápido que las rentas en los últimos trimestres, lo que reduce el porcentaje de rentabilidad aunque el ingreso mensual sea mayor en términos absolutos.
Como referencia de contexto, este 6,5% sigue superando en 2,6 puntos porcentuales el rendimiento del bono del Estado a 10 años, que se sitúa en el 3,4%.
3. Ranking de ciudades con mayor rentabilidad
Entre las capitales españolas, Jaén lidera el ranking con un 7,4% de rentabilidad bruta, seguida de Murcia (7,3%), Zamora (7,2%), Huelva y Lleida (7,1% ambas), y Castellón de la Plana y Segovia (7% en las dos). Se trata, en general, de ciudades medianas o pequeñas con precios de compra contenidos y una demanda de alquiler estable, lo que mantiene el ratio alquiler/precio favorable para el inversor.
4. Ranking de ciudades con menor rentabilidad
En el extremo opuesto se sitúan las grandes capitales y algunos mercados con precios de compra muy elevados. San Sebastián es la ciudad con menor rentabilidad, un 3,4%, prácticamente igualada con el bono del Estado, seguida de A Coruña (4,1%), Palma y Pamplona (4,4% ambas). Madrid se queda en el 4,7%, mientras que Barcelona alcanza el 5,2%.
Esto no significa que estas ciudades sean malas para invertir: significa que su rentabilidad por rentas es más baja porque el precio de compra es proporcionalmente muy alto respecto al alquiler, aunque suelen compensarlo con mayor liquidez, menor riesgo de vacío y más potencial de revalorización a largo plazo.
5. Tabla resumen
| Ciudad | Rentabilidad bruta (2T 2026) |
|---|---|
| Jaén | 7,4% |
| Murcia | 7,3% |
| Zamora | 7,2% |
| Huelva | 7,1% |
| Lleida | 7,1% |
| Castellón de la Plana | 7,0% |
| Segovia | 7,0% |
| Media nacional | 6,5% |
| Barcelona | 5,2% |
| Madrid | 4,7% |
| Palma | 4,4% |
| Pamplona | 4,4% |
| A Coruña | 4,1% |
| San Sebastián | 3,4% |
Fuente: idealista/data, informe del segundo trimestre de 2026. Ciudades como Valencia, Sevilla, Málaga, Zaragoza o Bilbao no aparecen en los extremos de este informe trimestral concreto, lo que indica que se sitúan en un rango intermedio; para su dato exacto conviene consultar el informe vigente en el momento de tu consulta.
6. Por qué la rentabilidad bruta no cuenta toda la historia
Como vimos en el artículo anterior, la rentabilidad bruta no descuenta gastos como IBI, comunidad, seguros, mantenimiento o periodos vacíos. Una ciudad con un 7% de rentabilidad bruta puede quedar en un 4,5-5% neto una vez aplicados estos descuentos, mientras que una ciudad con menor rentabilidad bruta pero gastos de comunidad bajos y poca vacancia puede acercarse más a esa cifra bruta en términos netos.
Además, la rentabilidad bruta no incluye la revalorización del inmueble a largo plazo, que suele ser mayor en las grandes ciudades con menor rentabilidad por alquiler (Madrid, Barcelona) que en ciudades secundarias con rentabilidades brutas más altas pero mercados menos líquidos.
7. Cómo usar este ranking con criterio
- No elijas solo por el número más alto: una ciudad pequeña con 7% de rentabilidad bruta puede tener menos demanda de alquiler y más riesgo de periodos vacíos que una ciudad grande con 5%.
- Cruza el dato con la zona concreta: la rentabilidad media de una ciudad esconde grandes diferencias entre barrios; un barrio universitario o bien conectado puede rendir bastante por encima de la media de su ciudad.
- Ten en cuenta la normativa local: si la ciudad está declarada zona de mercado tensionado, los límites a la actualización de renta pueden condicionar la rentabilidad futura, algo que no siempre se refleja todavía en los datos de oferta actuales.
- Verifica siempre con el informe más reciente: estos porcentajes se mueven cada trimestre; antes de tomar una decisión de compra, confirma el dato vigente en la fuente original.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad se considera buena en 2026? Con la media nacional en torno al 6,5% bruto, una rentabilidad por encima de esa cifra se considera atractiva, aunque siempre hay que descontar gastos para obtener la cifra neta real.
¿Por qué Madrid y Barcelona tienen rentabilidad tan baja si los alquileres son de los más caros de España? Porque el precio de compra en estas ciudades ha subido mucho más rápido que las rentas en los últimos años, lo que reduce el porcentaje aunque el ingreso mensual en euros sea de los más altos del país.
¿Estos datos son iguales para toda España o cambian mucho por barrio? Cambian bastante. La cifra de ciudad es una media; dentro de cada capital, unos barrios pueden superar claramente la media y otros quedarse muy por debajo.
¿Quieres calcular la rentabilidad concreta de un inmueble que estás valorando? En la categoría de Rentabilidad e inversión inmobiliaria tienes el artículo «Cómo calcular la rentabilidad bruta y neta de un alquiler», con la fórmula completa y un ejemplo paso a paso.