Guía completa de las reducciones del IRPF en el alquiler de vivienda (50%, 60%, 70% y 90%): requisitos de cada tramo, zonas tensionadas y ejemplo práctico de cálculo.
En los dos artículos anteriores vimos cómo declarar el alquiler paso a paso y qué gastos puedes deducir. El siguiente paso —y el que más impacto tiene en la cuota final— es la reducción sobre el rendimiento neto positivo. Desde la reforma de la Ley 12/2023, de derecho a la vivienda, ya no existe un porcentaje único: dependiendo de la fecha del contrato, la ubicación del inmueble y las condiciones del arrendamiento, la reducción puede ser del 50%, 60%, 70% o 90%. En este artículo explicamos cada tramo, sus requisitos y cómo se aplican en la práctica.
Aviso importante: este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento de un profesional fiscal. La normativa sobre zonas tensionadas y reducciones puede variar según la comunidad autónoma y el ejercicio fiscal; confirma siempre los porcentajes y zonas vigentes en la web de la Agencia Tributaria y del Ministerio de Vivienda antes de presentar tu declaración.
1. Requisito previo: la reducción solo se aplica sobre rendimiento neto positivo
Antes de hablar de porcentajes, hay una condición que afecta a todos los tramos: la reducción solo opera sobre el rendimiento neto positivo del ejercicio; si el resultado es negativo, no hay reducción que aplicar. Además, el beneficio solo corresponde a los rendimientos declarados voluntariamente, no a los que Hacienda descubra en una comprobación o inspección posterior. Esto significa que declarar tarde o solo tras un requerimiento de la Administración te hace perder el derecho a la reducción, aunque cumplas el resto de requisitos.
También debes tener presente que estas reducciones son exclusivas del alquiler de vivienda habitual del inquilino: el alquiler turístico o vacacional y el alquiler de temporada que no cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino quedan fuera de cualquiera de estos tramos.
2. Qué régimen se aplica según la fecha del contrato
El punto de partida más importante, y el que más confusión genera, es la fecha de firma del contrato:
- Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: se mantiene, por régimen transitorio, el derecho a aplicar la reducción histórica del 60% sobre el rendimiento neto, con independencia de si se cumplen o no los nuevos requisitos introducidos por la Ley 12/2023.
- Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023: entra en juego el nuevo esquema escalonado de porcentajes (50%, 60%, 70% o 90%), que detallamos a continuación.
Este cambio proviene de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que modificó el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, con nuevos porcentajes de reducción aplicables desde el 1 de enero de 2024 a los contratos celebrados con posterioridad al 26 de mayo de 2023.
3. Los cuatro tramos del nuevo régimen (contratos desde el 26/5/2023)
Conviene revisarlos en orden inverso —de mayor a menor porcentaje— porque la normativa exige comprobar primero si tienes derecho al tramo más alto antes de conformarte con la reducción general del 50%.
3.1 Reducción del 90%
Se aplica cuando el mismo arrendador formaliza un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y la renta inicial se rebaja en más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior sobre esa misma vivienda, una vez aplicada la actualización anual correspondiente. Es decir: mismo propietario, misma vivienda, nuevo contrato con una renta claramente más baja que la anterior, en una zona declarada tensionada.
3.2 Reducción del 70%
Se aplica, si no se cumplen los requisitos del 90%, en dos supuestos independientes:
- La vivienda está en zona de mercado residencial tensionado y se alquila por primera vez (o no ha estado arrendada en los últimos años), siendo el inquilino una persona de entre 18 y 35 años.
- El inquilino es una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro que destina la vivienda a alquiler social con renta reducida, alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o la vivienda está acogida a un programa público con limitación de renta.
3.3 Reducción del 60%
Se aplica, si no corresponde ninguno de los tramos anteriores, cuando la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación finalizada en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento. Para sostener este tramo ante una eventual comprobación necesitarás guardar la documentación de la obra: facturas de los trabajos, certificado de fin de obra y, si procede, licencia municipal de obras.
3.4 Reducción del 50%
Es la reducción general: se aplica al alquiler de vivienda habitual cuando no concurre ninguno de los supuestos anteriores. Es, en la práctica, el tramo por defecto para la mayoría de contratos nuevos que no cumplen requisitos especiales.
4. Cómo saber si tu vivienda está en zona de mercado tensionado
Este es el requisito que más condiciona el acceso a los tramos del 70% y el 90%, y también uno de los que más cambia con el tiempo, ya que depende de declaraciones formales de cada comunidad autónoma. Para comprobar si un municipio concreto está declarado zona tensionada, el Ministerio de Vivienda dispone de un consultor oficial en su web (SERPAVI). Ten en cuenta que ciudades muy pobladas no están necesariamente incluidas: confirma siempre el listado actualizado antes de aplicar estos tramos, ya que declarar el 70% o el 90% sin que tu municipio esté oficialmente en la lista es uno de los errores que Hacienda revisa con más frecuencia.
5. Ejemplo práctico
Retomamos el rendimiento neto previo calculado en el artículo anterior («Gastos deducibles del alquiler de vivienda: lista completa 2026»): 5.860 €. Así quedaría el rendimiento a integrar en la base imponible general según el tramo aplicable:
| Reducción aplicable | Rendimiento neto reducido |
|---|---|
| 50% (general) | 2.930 € |
| 60% (rehabilitación / contrato anterior a 26/5/2023) | 2.344 € |
| 70% (zona tensionada + inquilino joven o fin social) | 1.758 € |
| 90% (zona tensionada + rebaja de renta >5%) | 586 € |
Como se observa, la diferencia entre aplicar el 50% o el 90% supone más de 2.300 € de base imponible, lo que en la práctica puede significar varios cientos de euros de ahorro fiscal según tu tipo marginal.
6. Errores más comunes al aplicar la reducción
- Aplicar el 90% o el 70% sin comprobar oficialmente que el municipio está declarado zona tensionada.
- No conservar la documentación de la rehabilitación (facturas, certificado de fin de obra, licencia) cuando se aplica el tramo del 60%.
- Confundir «primera vez que se alquila la vivienda» con «primer contrato con este inquilino»: el requisito del 70% se refiere al historial de arrendamiento del inmueble, no solo a la relación con el inquilino actual.
- Declarar el alquiler tarde o solo tras un requerimiento de Hacienda, lo que elimina el derecho a cualquier reducción, aunque se cumplieran los requisitos.
- Aplicar la reducción sobre un rendimiento neto negativo, algo que la normativa no permite: en ese caso, lo procedente es compensar la pérdida en ejercicios futuros, no reducirla.
- Asumir que el 90% se «hereda» en el tiempo: cada nuevo contrato debe volver a cumplir el requisito de rebaja de renta superior al 5% para mantener ese tramo.
Preguntas frecuentes
¿Qué reducción aplico si mi contrato es de 2022? Se mantiene el régimen transitorio: reducción del 60% sobre el rendimiento neto, sin necesidad de cumplir los nuevos requisitos por zona tensionada, rehabilitación o edad del inquilino.
¿Puedo combinar varios tramos a la vez? No. Se aplica el porcentaje más alto para el que cumplas los requisitos en el momento de celebrar el contrato; los tramos no son acumulativos entre sí.
¿Qué pasa si dejo de cumplir los requisitos a mitad de contrato? La reducción se aplica mientras se sigan cumpliendo los requisitos correspondientes; si dejan de cumplirse (por ejemplo, el inquilino supera los 35 años durante la vigencia del contrato ya firmado), conviene revisar tu situación concreta, ya que puede afectar a ejercicios futuros.
¿El alquiler de una habitación tiene derecho a estas reducciones? El tratamiento tiene matices propios que desarrollamos en el artículo específico sobre el alquiler de habitaciones en la Renta.
¿Quieres calcular tu caso concreto? En la categoría de Fiscalidad del alquiler tienes el resto de artículos de esta guía, incluyendo cómo declarar el ingreso y qué gastos puedes deducir antes de aplicar la reducción que te corresponda.